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2020年,这些地方的房子值得买!
作者 : 菜导 2019-11-19 07:25 4202 9

大家好,我是菜鸟理财特聘的房产投资导师:業問。

業問業問,顾名思义,就是投资置业相关的问题,都可以来找我聊聊。

看过之前菜导那篇《最真诚的2020买房建议,都在这里了!》 的菜友估计还有点纳闷:怎么不是菜导出来给我们写下篇了呢?

哈哈,原因很简单,菜导负责宏观大势判断,给大家做一个全局性的把关。

而我毕竟对市场的行情了解得更清楚全面一些,加上菜导要求下篇的内容要落到完全实操建议的层面,所以商量了一下,就由我来执笔了。

估计还有菜友要吐槽,说好的一周之后给下篇,这都半个月过去了……

这事百分百赖我,毕竟要把全国各个区域45座代表城市的情况都梳理清楚,需要时间和精力,所以确实耽搁了一些时间。

但今天最终呈现给大家的这篇结果,我还是很自信而且很满意的。

话不多说,进入正题吧!

01

区域判断三前提

首先,在进入具体的楼市研判之前,業問想接着菜导在上篇里面给大家提到的几个买房建议,再补充一点自己的想法。

業問也希望大家能花点时间把这部分看完——毕竟我也关注菜导这个号很久了,发现很多时候菜导在文章里面说了半天,留言区却还是一大堆“伸手党”。

哪怕菜导明明已经在正文里详细阐释了某个城市某个区域的研判逻辑了,却还是不厌其烦的就要一个“买”还是“不能买”的结果。

但实际上,买房子是个太个性化的决策,如果你没有自己的研究能力和判断能力,十有八九会进坑啊……

好了好了,我又啰嗦了……

讲重点!要想把握未来楼市的走向,就必然要理解当前楼市的大背景!

毕竟中国楼市的每一次起伏,从来都没有和政策脱钩过。所以楼市才是一个最需要“讲政治”、“守规矩”、“顾大局”的市场。

那么,如今楼市最大的政策背景是啥?答案有且只有一个:“房住不炒”!

第一是强调房子要回归居住的本质,第二是房子不能老想着“炒”。

所以现在楼市的整体状态,就是个典型的存量博弈市场

毕竟当房子还可以作为一种全民投资品进行“炒作”的时候,意味着这个市场还有极大地增长空间,但现在上面下决心不能再“炒”了以后,很多事情就有了微妙的变化。

第一是开发商。比如融创虽然这两年一直在逆势扩张,但孙宏斌自己也说了:“开发商,请不要再报幻想了。”

这个幻想是啥幻想?

就是继续把楼市当做提振经济的首要刺激手段的幻想,就是继续开闸放水、无差别刺激,最终钱兜兜转转全落在水泥砖头上的幻想,就是继续靠高周转、高杠杆跑马圈地、快速赚钱的幻想。

但是房住不炒不意味着房地产商就都没法玩了,当市场由瓜分增量进入抢夺存量的阶段之后,有实力的开发商、高品质的楼盘和精准的市场布局,将继续获得中国城市化进程的青睐。

第二是地方政府,相信大家最近看到了很多抢人、零门槛落户、变相松绑限购的新闻,以为楼市果然又要开始放松了。

但業問要说的是,这是典型的存量博弈的表现,在没有真正决定性的信贷刺激政策出台之前,这种地方上的小打小闹,都只能被纳入“一城一策”的范畴,不会对楼市带来什么决定性的影响。

至于業問为啥这么说?回望之前每一次楼市大涨的历程,真正向市场发出“冲锋”信号的,是什么?

答案有且只有一个:金融政策

而现在,金融口对开发商、对地方政府、对购房者个体都还在继续着“严防死守”的态势,所以哪怕地方上搞了一堆动作,也很难对市场产生实质性的影响。

倒是那些放开以后还抢不到人卖不掉房子的地方,就得担心一下自己的未来了。

有的城市(如深圳),现在还能顶着各种限制继续往前冲,有的城市,即便现在放出一堆所谓的“利好”,也很难再有光明的前景了。

是的,在第三点上,業問完全赞同菜导当初的预判:楼市的行情分化已经不可逆转。

菜导当时的预判是二八分化,業問觉得真要看得更长远的话,实现一九分化也不是不可能!

毕竟,经济逐步去房地产化、房地产逐步去泡沫化的使命完成以后(这个周期可能长达10-20年),现在你觉得还是“资产”的东西,到未来可能就真的就是一堆砖头。

02

区域判断四要素

在明白了总体的背景之后,怎样来具体判断一个城市、一个区域值不值得买呢?

業問归结为四个要点:看人口、看交通、看产业、看成交。

伴随着中国社会人口老龄化进程的“突飞猛进”,以及计划生育政策导致的适龄劳动人口规模的严重下滑,再加上以及低得吓人的人口出生率……

你就会明白为啥现在除了北京和上海还在有意识地控制人口总量之外,其他所有城市都在想方设法地“抢人”。

要想判断一个城市的房子值不值得买,人口是第一个要考虑的要素

当然,要看的也不只是人口总量,还有净增人口数、户籍人口数、学龄人口数这三个关键指标,顺带着也可以查查常住人口密度。

查不到常住人口密度的话,就拿同样发展阶段、同样GDP规模和同样面积大小的城市出来比较一下,看看谁的存量人口更多、新增人口更猛。

第二个就是看交通。

这个交通主要就看一个:轨道交通,包括地铁、轻轨、城轨这些。

其他的什么高铁、高速、机场带来的交通利好,業問以这么多年的经验来看,都是概念大于实质。

高铁新城都听过吧?现在成气候的有几个?

高速XX分钟直达市区听过吧?但几个社畜能接受每天奔波上百公里的设定?

机场新城就更别说了,除了上海的虹桥机场因为城市不断外拓被发展起来了以外,其他还有像样的例子么?

所以,必须是轨道交通这种价格便宜、运载量大、班次频密的交通利好,才能真正为一个城市、一个区域的楼市带来真正的价值。

说到这,業問可以先问大家一个问题:深中大桥在修了,你觉得業問会因此看好中山的楼市么?

第三个是产业。

本来業問想的第一个名词是“配套”,但后来想想配套还有些太虚了,还是叫“产业”比较综合立体一些。

这里所说的产业,不全是指这个城市的GDP是由谁贡献的,也包括这个城市的产业分布和构成,到底是吸纳的怎样的人才,提供了一个怎样的城市购买力。

毕竟,只靠简单的放开落户抢人,那都是短期的春药,很难持久。要想让一个城市天然地对年轻人具备吸引力,那还得看这座城市能给年轻人多少机会,开出多高的工资。

在这里,業問就不得不表扬一下已经搞成了7个千亿产业集群的长沙。

能夹在武广之间搞成这样的成绩,房价在省会里面还这么良心,这才是吸引人口的最大法宝啊!

当然要是气候什么的再好一点,就完美了……

第四个是成交。

绝大多数时候,你来问業問一个城市的房子能不能买,業問都会让你去查这个城市房子的成交情况。

这里的成交指两个方面:一个是新房的成交均价和去化周期;一个是二手的成交均价和挂盘存量

一般来说,一手显著高于二手的城市、新盘去化周期在20个月以上的城市、二手房挂盘数短期内浮动较大的城市和二手挂盘数明显偏高的城市,業問都会建议你回避。

也别觉得上面業問提到的这些数据很难查,移动互联网时代,只要你想,啥都能查出来,而且在查的过程中,没准还能找到些诸如城市规划、楼盘野史这样的意外收获。

03

你的房子,

在哪种区域?

前面说了这么多研判楼市的背景因素和方法论,不给点具体的结论肯定也说不过去,那么最后就进入圈重点的环节啦!

基本无忧区域:粤港澳大湾区、长三角、环京。

这三个区域无论从上面任何要点来判断,都是中长期前景看好的。

虽然里面可能有部分具体城市或部分城市的部分区域的走向存在一定的疑问,但从长远来看也还是能跑赢其他区域的。

辩证看待区域:华中、华东、西南、环渤海。

所谓“辩证看待”,其实就是要具体问题具体分析。

这四个区域里面,核心城市一般都问题不大,但某些前期已经明显透支潜力的、某些已经开始明确进入下行期的、某些从各方面来看都找不到新的增长点的城市,就还是建议避开。

回归本源区域:西北、东北、华北(环京之外)。

啥叫“回归本源”?意思就是这里的房子连“房住不炒”都算不上了,只能说是“房就是住”了。

毕竟“不炒”的意思是还有一定的资产价值,大概率还是能维持一点稳定的缓慢的涨幅。

而如果一套房子剥离了我们现在强加给它的资产属性之后,那就只剩下居住这个最本源的需求了呗。

至于为啥一个城市、一个房子的价值会回归本源,还是先建议用上面業問提到的大背景和方法论来研判一下……

当然,如果你想更省事一点,業問也给了你直接的答案!

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