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如果年初你听了我的劝,现在买房随便省几十万!
作者 : 菜导 2019-09-02 06:55 6227 35

核心提示:房价如葱价我们或许等不到,但房价有所回调是如今可以看到的现实。最坏的时候仍未到来,而刚需要想入市不亏,踩准时机非常关键!

楼市,永远不缺话题和关注度。

前几天,菜导详细解释了房贷利率变革的影响,也具体分析了假如房价大跌会带来的后果

不过归根结底,大家最关心的还是诸如这样的问题:房价接下来到底怎么走?刚需买房是现在买,还是再等等?

其实早在去年,菜导就给过大家预测:2019年第二季度之后,是绝大多数刚需入市的好时机

但在今年一季度,楼市来了一个小阳春。

例如“深圳华润瑞府8000万豪宅秒光”、“南京3000人看房团横扫楼市”、“苏州杭州土拍百亿”等之类的新闻不断传递着躁动的情绪。

另一边,房贷利率也在一定的程度上体现着楼市燥热的行情。

自去年12月份开始,全国房贷利率整体上呈下行趋势,房贷利率的回调一直持续到今年4月份。

所以当时还有人对菜导冷嘲热讽,说:立完Flag就打脸,疼不疼?

但你现在再来看菜导当时的判断,最后到底疼的是谁?

1

此前,马云在参加某次大会时提到,“8年后房价将如葱价”。

8年太过遥远,而且菜导觉得房价全面大跌的可能性微乎其微。但房价确实有回调的迹象,这是我们现在可以看到的现实。

先来看几个个例。

4月份,黑龙江突然出现了单价几百元的房子。一套46平米的住房总价只需16000元,这样的案例比比皆是,触目惊心。

不久之后,山东威海乳山也出现了二手房价格低得惊人的现象,价格仅为新房的一半左右,这个价格甚至还不如10年前。

部分城市的房产交易数据也有所降温。

就拿北京来说,2019年上半年北京成交的二手住宅房源平均成交周期为116天,相比2018年增加了近20天。

北京的邻居——天津的情况也不容乐观,天津二手房挂牌均价已经从5月份启动人才新政时的约3万元/平方米,降到现在的约2.45万元/平方米。

之前菜导也警示过重庆、成都、武汉这三座二手房挂盘量已成“堰塞湖”的城市。

所以,目前很多城市的楼市都已经进入了买方市场,市场观望情绪浓重。

越是这样的情况,卖房者就越是着急出手,所以也就有了很多房主降价出售还卖不出去的情形。

甚至最近,有很多开发商和新楼盘发起了降价促销的“抢客大战”。

广州番禺的大盘祈福缤纷汇,从最高的4.5万/米降价到了3.6万/米,降价幅度超过20%!某些楼盘甚至还喊出了“史上钜惠,直降60万”的口号。

8月20日,恒大推出“全国532楼盘,闪购7.8折”,全员营销优惠升级的促销活动。

往年,恒大也有打折潮,但一般都是在9月中旬,今年却提前了起码半个月,而且力度比以往更大。

在8月22日雅居乐的中期业绩会上,副总裁王海洋也提到,雅居乐下半年将有20多个新项目开盘,开盘时可能会有销售刺激手段。

这些看起来互相独立的市场现象,连起来一看,你就不难看出现在的市场风向到底如何。

从全国的数据来看,近来二手房的价格下跌态势挺明显的。

6月和7月,全国70个大中城市中,都有多达20城的二手房房价环比下跌,这是这些年来极少见的现象。

往后看,楼市降温、房价回调并未结束,“稳中有降”仍是接下来一段时间里的楼市主题。

过去一二十年里,房价走出了一个超级大牛市,很多人就觉得房价只会涨不会跌。

但其实,涨到顶了回调一下,也没有什么可奇怪的。

2

关于房价,有这么一个说法:短期看政策,中期看土地,长期看人口。

菜导今天和大家聊的,主要是短期的走势。

不难看出,经历了一季度的小阳春之后,自4、5月份以来,楼市政策又进一步缩紧了。

银保监会先是要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资,后又针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托企业进行约谈,要求暂停房地产项目。

到了7月底的中央政治局会议,“房住不炒”又一次被强调,并且第一次出现了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的字眼。

最近还有消息传出,银保监会将在32个城市开展银行房地产业务专项检查,目的就是要彻查信贷资金有没有被挪用流向房地产等情况。

融资渠道被严重限制,最为直接的体现就是:开发商没钱了。

一边,小型房企纷纷倒闭。今年以来,全国已有两三百家的房地产企业宣布破产清算。

另一边,头部房地产企业们也在勉力支撑,想尽一切办法回笼资金。

上文说到的打折出售房产就是个很现实的例证,很多房企暂停拿地也是不得已而为之。

融创在财报中“坚决不以预期房价上涨为假设来制定土地获取标准”的说法,背后的原因更是昭然揭示。

龙头房企们,也早就开始谋求转型了,恒大砸钱造车,碧桂园跑去研发机器人……

总之,目前房企们面临的资金压力、销售压力、库存压力等重重问题,是不可能在短时间内就得以解决的。

还有一点,房企前期拿地较多,而且上半年普遍处于一种观望的状态,所以销售的压力更多地积累到了第三、第四季度。

所以今年剩下的时间里,房企的主要任务就是“卖”!

也肯定会有越来越多的房企采取“降价促销”的方式,加速去库存,想尽一切办法回笼资金。

3

菜导在7月份回望年初判断的文章中,曾经提到了对楼市的进一步判断:留给刚需的这个入市的时间窗口,将至少持续到2020年上半年。

而如果你今年上半年憋住了没有着急入市,而是等到第二季度之后再开始考虑买房的话,随随便便可以省下几十万!

今天,菜导要在之前的预测上再给大家一些具体的建议:按照现在内外部的政治和经济形势,最坏的时候还没有到来。

所以,如果你是刚需,想买房其实不用着急,现在很多开发商还没有真正进入“杀红了眼”的状态,春节前后没准会有不少捡漏的机会。

如果明年两会定调没有明显转向,各国继续开启放水模式的话,那么这个留给刚需的窗口期开放到明年第二季度。

至于投资,菜导还是那句话:现阶段不再建议继续加杠杆投资房产。

尤其是那些还在吐槽说老家明明是不起眼的五线城市,为啥还在涨,要不要抓紧多屯几套的,赶紧收手吧……

另外,菜导还要提醒大家一点,开发商降价促销虽然是好事,但也别被便宜蒙蔽了双眼。

因为这两年开发商拿地建房其实基本是不赚钱的,所以越是这个时候,就越要注意会不会出现质量和合同纠纷等问题。

比如,一向以高品质著称的龙头房企万科,最近就因为种种问题频频陷入信任危机。

7月,佛山,万科金域中央的业主们正在集体维权。

因为当时买房的时候,由于宣传销售误导,购房者把房子当成了商务公寓。直到办理不动产权时才发现这是办公用房。

不仅如此,重庆万科金域华庭、万科御澜道等多个项目、因为装修质量、虚假宣传等问题被投诉。

再有,广州万科尚城御府收房时出现了卫生间漏水、纸质天花板等装修质量问题。

所以,捡便宜固然很开心,但也尽量多留个心眼,别把捡便宜搞成了惹麻烦。

从目前来看,虽然楼市调控已经坚持了三年,但眼下来看,至少还会咬紧牙关再坚持1-2年。

所以如果没有足够丰富的经验和足够殷实的家底的话,现阶段真的不建议再抱着投资的目的进入楼市。

但是反过来,楼市牵连着众多利益关联方,让它崩盘也是不可能的,所以也别指望房价跌到哪儿去。

对于刚需来说,不是说非得等到房价跌到如“葱价”的时候再入手,而且那也是等不到的。

大家可以等到明年过完春节的时候,看看到时候的市场走向,差不多合适的话,该买还是要买。

当然,如果你真要问菜导更长远的楼市预测,菜导现在也没法准确回答。

在这“百年未有之大变局”的背景下,很难说哪天冒出点啥新的幺蛾子,然后又会有啥新的应对政策,能帮大家看准未来半年一年的形势就很不容易了。

菜导只能在这给大家承诺:菜导如果有新的分析和预测,一定会第一时间告诉大家。

如果你觉得菜导之前说得还算准确,也想跟对节奏踩准点,那就不妨多看看菜导的文章吧!

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