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如果房价真跌了50%,最先完蛋的会是谁?
作者 : 菜导 2019-08-26 06:55 7412 46

核心提示:当房价跌下来的时候,你才会发现这个世界上根本不存在什么刚需,所有人都是奔着升值心态去买房的。

如果房价降了20%,甚至是腰斩,会发生什么情况?

8月20日,恒大扛起了促销大旗,推出了“全国532楼盘,闪购7.8折”的全员营销优惠升级活动。

换句话来说就是房价下跌20%,一套100万元的房子,在打折前购买等于亏了20万。

虽然打着促销的名号,外界的解读却总是离不开“房价下跌”的字眼。

恒大作为中国房地产三巨头之一,一旦打响了降价第一枪,其他房地产开发商的处境就会变得十分尴尬。

跟,还是不跟?

但是不管跟还是不跟,有些地方的房价确实已经扛不住了。

01

有人觉得如果房价崩了,最先扛不住的一定是银行,因此国家不会让房价崩盘,可事实当真如此吗?

很多人可能遗忘了,或者没有经历过10年前那场危机。

2008年次贷危机爆发,美国房价崩盘了。

在短时间之内,中国房价也受到了美国次贷危机的冲击,尤其以制造业扎堆的珠三角最为严重。

2007年,深圳商品房均价曾经攀升至18000元一平方米,冠绝全国房价。

到了2008年,深圳一手住宅成交均价12800元一平方米,同比下跌4.4%,部分楼盘跌幅已经达到50%。

2009年初,深圳商品房均价跌至10000元一平方米左右,近乎腰斩。

最先扛不住的,并不是银行。

在2008年这一年里面,降价、特价、促销等等词语成为了年度热词,直接降价50%的豪宅也都出现过。

5个字概括,就是“亏本大甩卖”

跳楼价、吐血价、白菜价等等什么价都有,你可能永远都想象不到,开发商原来也会拼了命降价。

2008年5月15日,中海康城国际被曝开起价只需要4988元一平方米,创下深圳房价最低起价。

开发商忙着降价促销,业主忙着维权抗议。

占领售楼处的,拒绝入伙的,要求补偿损失的,断供弃房的,房子所在之处都是业主拉起的横幅。

房子还没捂热,房价就先掉一半,前脚刚买进,后脚就亏几十万。

所谓的“跳楼价”,是真的把人逼到跳楼的价格。

02

就像2018年房地产寒冬的时候,有开发商扛不住压力搞促销活动,就有人发起维权要求补差价。

所以,房价下跌,真正受不了的还是开发商和业主。

拿地的时候3万元成本,房价4万元,开发商攻城略地,狂干猛干,高周转地干,带杠杆地干。

开发周期需要3年,到了可以卖的时候,房价回落到2.5万,还不算亏太多,不至于跑路,还能扛着等待房价回暖。

但如果房价继续跌到腰斩,光利息就能把开发商的流动资金榨干,要么破产、要么跑路、要么卖项目换个人接盘,自己选吧。

即便是房价没跌多少,但是如果卖不出去,上面在调控,下面在观望,开发商的忍耐程度也是有限的。

这种纠结的局面一旦形成,房子就很容易烂尾。

而楼盘一旦烂尾,再想忽悠人接盘接难了——光已购房业主的维权,就够开发商喝几壶的了。

当然,开发商也不承认自己资金链断裂,他们只会说是由于种种原因导致逾期交房。

而且烂尾楼很少能靠自己活过来,大部分需要其他开发商掏钱收购,又或者等待政府入市干预。

那么,现在的烂尾楼多吗?

完全烂到底现在确实还不多,不过被收购的项目却不少,大部分还只是逾期交房而已。

如果注定变成烂尾,那么最惨的还是业主,特别是那些掏空了6个钱包,透支了自己30年未来的年轻人。

首付5成,钱等于给出去了一半,开发商不一定按时交房。如果是彻底的烂尾楼,连房子都收不到。

给了一半的钱,到底还给不给剩下的一半?

如果选择弃房断供,首付就等于是放弃了,几十上百万算是扔进了大海。然而大部分人都不敢这么干,除非是被逼上了绝路。

毕竟无论以后干什么,还是要与银行打交道。

如果选择继续供房,就等于拿钱买一个不确定,不过大部分人都是默认逾期交房这一个可能而已。

事实上,房价下跌,就算不变成烂尾楼,业主也一样难受。

白花花的银子就这么突然消失了,如果房价腰斩,买进入的房子就直接亏了一半,一套房子的价值可能还不如房贷贵。

觉得自己亏了,才是最可怕的事情。

03

“买”和“卖”不是永远不变的主题,今天买的人明天也能卖,唯一不变的是跟风。

在市场上,跟风的人占绝大多数。

看到大家都在买,他就跟着买,看到大家都在卖了,他就跟着卖,最终形成一窝蜂买卖的风潮。

这才是房价崩盘、银行出现大面积坏账之外,最值得我们害怕的事情。

过往10年房价上涨5倍的经验,让人们养成了一种思维惯性:买房不是为了居住,买房是为了投资,让自己的资产增值。

大部分人包括刚需,都是抱着房价还会继续涨的心态买房。

但在经济学上,有一种现象叫做“财富递减效应”,简单地说,就是当房价跌了50%后,人们就觉得自己的财富减少了。

接着就会减少消费支出,当消费减少了,生产也会跟着减少,企业经营就会下滑,最终导致经济衰退。

就像一个人花了100万元买了一套自住房,当房价跌到50万元一套时,他会觉得自己亏了50万元。

白白没了50万元,怎么办?维权或者自认倒霉,然后节衣缩食。

房地产开发停止了,上下游都歇菜了,工人失业了,收入骤减了,干什么都不灵,政府只能出手干预。

结果呢?你还剩下什么?

什么都没有,在房价下跌的时候急着卖出,人踩人价格发生暴跌,成了站在高位的接盘侠,高位套现的人正在看戏。

等房价跌得差不多了,拿着钱的人开始收带血的廉价筹码,你却背着一身债务。

等房价涨起来了,你又开始花大价钱买房子,一个轮回,什么都没赚到,甚至还亏了不少首付。

这也是为什么大部分人在投资市场上,永远亏得比赚得要多的根本原因。

所以,菜导最后给你4个建议:

1.楼市大逻辑已变,未来2-3年内,按自己的真实居住需求来买房就行了,没有经验和实力的,别再抱着投资的目的瞎买。

2.现阶段虽然不会主动刺破楼市泡沫,但无论从哪个层面来看,也很难再把泡沫继续做大,所以,放弃对房价大涨、一夜暴富的幻想吧。

3.真正成熟的楼市投资客,会选择在更冷的冬夜到来之前,调整自己的资产配比,确保稳健过冬——从时下的形势来看,这个冬天比我们想象的要漫长得多。

4.世界本不太平,别再指望有啥稳赚不赔的项目,在做出任何投资决策之前,尽量多学习、多研究。

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