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4万亿旧改来了,北上广深房价至少再涨10年?
作者 : 菜导 2019-07-05 06:55 8169 64

核心提示:如果说棚户区改造推高了三四线城市房价,那么老旧小区改造将对一二线城市的房价带来新的动力。

2018年,万科一句“活下去”已深入人心。

在2019年6月28日的万科2018年年度股东大会上,董事会主席郁亮却是这么说的:

我们这个黄金时代也要结束了,这个时候我们的白银时代开始了,尽管还是贵金属,它的含金量已经下降。

如果说黄金时代是全国暴涨的时代,那么所谓的白银时代,到底会是一个什么样子的时代?

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这个答案,得先从“旧改”这个名词说起。

6月19日,国务院常务会议抛出一个重磅政策——部署推进城镇老旧小区改造,顺应群众期盼改善居住条件。

本周一,住建部在新闻发布会上表示,经过摸底排查,截至5月底,各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个,涉及居民上亿人。

表面上,旧改是应群众强烈的愿望,是重大民生工程和发展工程。实际上,旧改还是一项重大的刺激政策。

所以,有媒体把旧改定义成堪比棚改的新4万亿刺激计划,以为全国楼市又能来一波雨露均沾了。

但菜导推演了半天,发现情况并不是这样!

首先,我们来看看上面所说的旧改到底是怎么一回事。

按照官方定义,旧改是:既能满足群众期盼,有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目,扩大有效投资,努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。

说白了,一箭双雕的政策,何乐而不为。

为什么旧改可以起到扩大内需促进消费的作用?

要想理解“旧改”,就必然要重温“棚改”。

2015年至2017年,是棚户区改造的第一个三年计划,超额完成了棚户区改造1800万套。

棚户区改造需要大量的资金支持,那么钱是从哪个口袋出来的?答案是央行。

2014年央行为了支持棚户区改造,创造了新工具抵押补充贷款PSL。短短5年时间,央行通过PSL印了33795亿元。

而且央行口袋里的钱都是基础货币,还没有算上货币乘数。

如果按照当时的存款准备金来算,货币乘数约等于5,33795亿元流通后就能变成近17万亿元。

从最早的实物安置到后来的货币化安置,本质上就是为了帮助三四线城市去库存。

地方用央行印的钱补贴拆迁户,然后拆迁户拿着钱去买房,营造住房需求的假象,房价就被炒了上去。

外地人看到三四线城市房价暴涨,也都纷纷入局炒房。

房地产看到机会就大肆买地建房,投资需求拉上去了,就业也不成问题了,老百姓也有钱消费了。

最重要的是:需求来了地价也涨了,地方就能通过卖地赚更多的钱。

地方有钱了继续补贴拆迁户,然后无止境的循环下去,这都不能说是一箭双雕了,简直就是一箭无数雕。

既可以消化三四线城市的房地产库存,又能向市场注入流动性,还能拉动投资拉动消费。

所以,棚改推行的这3年,就是三四线房价暴涨的3年。

看似多赢的结果背后,就是苦逼了这几年追赶着房价的年轻人。

要是在14年以前没来得及上车,如今至少都得掏空六个钱包,才有希望凑得起一套房的首付了。

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好消息是,棚改终究还是有尽头的,尤其在多数三四线城市去库存任务已经达成的今天,再强行刺激,只会造就一大批鬼城。

所以,2019年全国棚改计划开工量减少将近50%,央行投放的PSL也不断传出收紧的消息。

用人话翻一下,就是三四线房价的暴涨到头了。

今年鹤岗房价给不少人打响了警钟,少子化和人口净流出的三四五小城市,如果没了棚改的鸡血,几乎就找不到任何新的动力来支撑房价了。

在去杠杆和房地产调控的两年时间里,高度依赖土地财政的地方开始哭穷,其实也是真穷,毕竟过去那套已经玩不转了。

那还能怎么办?投资不能就这么沉下去,否则数据就没法看了。

现在还能玩得转的地方,也就剩下一二线城市了,有人口有经济底子,但问题在于,多数一二线城市的房价和地价已经是天价了,实在是没可能学三四线那样搞大拆大建了。

尤其是北上广深,主城区的核心地带很多都是几十年楼龄的老破小,新建楼盘基本都在郊区了。

既然拆不起,那就弄点小改造吧!

中国的住房商品化改革起源于1998年,也就是第一次房改。

换言之,中国大部分的城镇老旧小区都是在1998年以前建成的小区,距今房龄最少的也有20年历史。

那时候的房子只能满足基本的居住功能,没有专门的物业管理和维修团队,设计的楼层不高,也没有格局之谈。

水电气路都是20年前的设计,该有的公共设施也都没有,更别提恼人的停车问题了。

如今,因为4万亿旧改政策的推出,上亿居住在老破小里的城镇居民,有望迎来一次集中式改造。

要知道,当年棚改也就3万多亿,现在旧改却一下喊出4万亿的目标。

也难怪消息一出,整个朋友圈的地产中介们都沸腾了。

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那么,棚改变旧改,到底是换汤不换药还是换汤也换药呢?

在北上广深这样的城市,主城区的老破小现在也都不算便宜了,改造以后的老破小,那岂不是要上天咯?

上头理想的状态,其实是改造过程中,建材、电线、电梯等等企业有收入了,工资涨了,发奖金了,也有钱消费了。

经济起来了,地方税收也就有了,然后又有钱继续拉动投资。

那么问题来了,4万亿规模的旧改出来了,房价还会再涨吗?

答案很简单,得看这4万亿旧改资金到底是哪个口袋出来的钱。

如果主要是靠央行掏钱,房价就不是那么容易控制得了的——毕竟花上面的钱,下面的都不怎么心疼。

而如果是地方补贴一部分钱,老百姓自己掏一部分钱,在央行没有大量印钱的情况下,房价想暴涨还是比较难的。

另外一个比较关键的问题是,旧改虽然延缓了老破小的衰败,提升了个别社区的房产价值,但归根结底,并没有制造大量的新增需求。

所以,旧改除了能造福一波一二线城市,尤其是北上广深的老破小业主之外,对于其他城市房价的拉动作用其实会非常有限。

最为关键的是,研究表明,当房价收入比超过9之后,房价就会对消费和投资产生严重的挤出效应,对经济增长的影响将得不偿失。

而按照2018年中国商品房平均销售价格来算,中国房价收入比已经达到9.3,也就是说房地产对经济的贡献已经由正转负。

所以从这个角度来看,旧改的空间可以很大,但是也可以很小。

一切就要看这百年未有之大变局到底会走向何方,以及在这个变局当中,到底还需不需要再拿出房价来当一回夜壶了……

好了,关于4万亿旧改的话题,菜导今天就跟大家分享到这里。

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