当前位置: 菜鸟理财 > 资讯 > 独家原创
楼市二八定律初现!刚需入手正当时,投资炒房请自重!
作者 : 菜导 2019-06-13 06:55 98052 82

好城市、好地段、好楼盘和好配套,才能经得起未来的时间考验,如有不慎,则很大几率将踏空楼市的节奏,被时代甩在后面。

在2018年最后一天,菜导对2019年做了十大预测。

其中有一个预测结论当时让很多人颇为困惑:2019年2季度以后,或许是绝大多数刚需入场的好时机。

为啥偏偏是2季度以后呢?为啥是刚需入场的好时候呢?为啥投资就不建议了呢?今年如果要买房,又该注意哪些事情呢?

眼瞅着2季度只剩十几天就要过完了,也到了该把这个预测补充完善的时候啦。

今天,菜导决定好好地把这些个问题,给大家一条条理清楚!

01

首先,请记住菜导此前强调过很多次的结论:

中国的楼市,不能再闭着眼睛买买买了。随便买一套放几年就价格翻番然后出手躺赚的好日子,已经一去不复返了。

准确地说,中国的楼市,即将开始进入残酷的二八定律阶段。

如果你买楼的节奏对了,杠杆稳了,标的准了,就能成为资产稳步升值的那20%。

如果你还是没有任何研究和分析地随便买买买,很大几率就成为那80%的接盘侠,别说保值增值了,以后能不能找到人脱手都是个大难题。

从今年2季度开始,楼市将正式步入分化的新阶段,像北上广深这样的大城市,要千方百计控制住,短期内坚决不能猛涨。

而远离大都市圈的三四五线城市的楼市,终究开始其价值回归的下行阶段。以恩施、赣州为代表的广大中小城市的未来,只能指望别降得太猛,搞出太多的麻烦来。

为什么这么说?我们来看看目前楼市的几大现状:

1.密集调控再现,

房住不炒不容挑战

据不完全统计,5月以来,全国各地累计针对房地产进行了41次调控。

整个2018年中国出了创纪录的438次房地产调控政策,平均每天都有1.23次新政出台。

进入2019年1季度,很多地方迎来了久违的“小阳春”,像苏州这样的城市更是冒头得厉害,很多人都认为经历了差不多3年的漫长调控之后,楼市似乎迎来了一丝放松的转机。

但5月的密集调控打破了这部分人的幻想。单月41次政策的出台,只能说明上面对于“房住不炒”这四个字的态度,可谓是铁血般坚决。

即便是有了“一城一策”这个口子,也不意味着调控在短期内会有放松的可能!

2.房企融资环境并未真正放松

5月17日,银保监会印发的《关于开展“巩固治乱想成果促合规建设”工作的通知》要求,商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

5月31日,有报道显示,因部分房企拿地激进,出现一些“地王”,监管部门将收紧部分房企公开市场融资渠道,包括债券以及ABS产品。

就在最近,央行发布了最新的PSL(抵押补充贷款)数据:连续两月0投放。而且今年前5月累计发放的PSL相比去年,大跌了65%。

这意味着,过往几年支撑三四五线城市楼市大涨的棚改资金,在今年直接腰斩。

所以,无论是主攻一二线城市的开发商还是三四五线城市的小开发商,在2季度前后所获得的融资支持都极其有限。

在眼下这个充满不确定因素的大环境下,也基本不会再轻易放开。

3.居民杠杆率并没有实质降低的迹象

根据社科院发布的报告显示,2019年第一季度实体经济部门杠杆率为248.83%,比2018年末还要高。

政府部门、非金融企业部和居民部门的杠杆率都在攀升,仅有金融部门是下降的。

居民的杠杆率更是由2018年末的53.2%升至现在的54.3%,已经对消费形成了持续且长期的挤出效应。

国际货币基金组织曾发布报告指出,当居民杠杆率高于30%时,该国中期经济增长将会受到影响;而当居民杠杆率超过65%时,将会影响到金融稳定。

所以,虽然目前的居民杠杆率看着还处在可控范围之内,但降杠杆的工作仍需要坚持下去。

对应的结果就是:从4-5月开始,越来越多的购房者开始发现,银行的贷款额度又开始收紧,放款周期也动辄1个月起步了。

03

说了这么多,接下来到底是个什么样的走势?

菜导也不卖关子了,各位拿出小本本记好咯,下面开始圈重点!

第一,无论你在哪个城市,刚需都可以入市,但也不能闭着眼睛买。

刚需在买房之前,必须明确自己到底要的是什么,在能力所及的范围内,菜导建议你一定要挑可能挑到的最好的地段、最好的开发商和最好的户型。

如果是买二手,就一定要在当地的热点区域入手,多花点时间多踩盘多询价交流。

无论是一手还是二手,从长远来看早晚都是要置换的,所以尤其应当重点考虑的是未来5年以后的流通性。

买一套对的,胜过你买N套没用的。

第二,如果你在三四五线城市有多套房产,可以考虑进行避险操作。

从长远来看,多数在大都市圈之外的三四五线城市的房产,都将回归其原本的居住价值。

如果你不是真的有一大家子需要4-5套房子各自安置的话,那么现在是可以考虑出手一些换成现金,或者置换成大都市圈内的房产。

第三,现阶段不再建议继续加杠杆投资房产。

如果你已经有了1-2套还算不错的房产,且月供压力基本可控的话,菜导建议你短期内就维持一个不错的现金流状况,然后配置一些稳健的投资项目就行了。

如果你目前存量的房产超过4套,且有一半以上是在2016年前后入手的,菜导的建议是能出手1-2套降低杠杆压力最好,如果能扛住也行,但短期内也别再加杠杆买房了。

虽然楼市将进入二八分化的全新阶段,也不意味着每个手握4套以上一二线城市房产的你就一定能稳坐钓鱼台。

对于这部分人来说,由于一二线楼市在未来的2-3年内仍将维持横盘状态,所以现阶段最需要考虑的是持有房产的成本和效益。

如果你持有的房产变现困难且月供压力巨大,在眼下的环境下,很有可能因为现金流的问题而导致全盘崩坏。

04

总之,买房这个对于几乎所有中国人来说都异常重要的事情,在未来也将变成一个考验你的分析和决策能力的重大投资事项。

毕竟,这是一次动辄几十上百万前期投入,需要占用你未来10-30年现金流,且极有可能影响你整个家庭未来财富走向的决定。

好城市、好地段、好楼盘和好配套,才能经得起未来的时间考验,如有不慎,则很大几率将踏空楼市的节奏,被时代甩在后面。

最后,菜导也再次提醒一下大家:

如果这个节骨眼上还有谁告诉你买哪里就一定能在2-3年后价格翻番,让你赚得盆满钵满,那这人非蠢即坏。

靠投资炒房一夜暴富的时代,真的已经过去了!

来菜鸟理财APP,学理财、问理财、看研报、做规划、享福利,这里面的绝大部分服务,首月费用只用1块钱。

目前,新版菜鸟理财APP已在苹果App Store、腾讯应用宝等各大应用商店上架,即刻起大家可以下载或更新。