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10块钱让你买遍美国房产,年化收益高达10%!
作者 : 菜导 2019-03-15 06:55:01 175832 746

核心提示:目前美国楼市下行压力逐渐增大,很快可能出现投资REITs基金的时间窗口,欢迎紧跟菜基的提醒,到时候入场捡钱!

菜基最近发现,每次菜导写了楼市话题的文章之后,经常有菜友在后台留言现在能不能买房投资,而菜导的回答一般都是刚需可以上车,投资的就算了。

菜导之所以这么说,是因为国内的楼市不再是铁盘一块的“普涨普跌”了,而开始出现明确的分化态势。

有投资价值的城市,大多还处在严格的限购限售政策的约束下,要么没有房票,要么杠杆太低,没有入市的可能。

没有投资价值的城市,你现在冲进去接盘,除了帮开发商缓解资金压力之外,纯粹是给自己添堵罢了,根本没有入市的必要。

可是还是有很多在楼市尝到过甜头的菜友不甘心啊,房子既可以抗通胀,又能收租金,哪还能找到这么好的投资品种呢?

菜基今天告诉你,中国可能短期没啥好投的,但可以去美帝啊。

说到这,肯定又有菜友要说了:菜基你逗我呢!国内楼市都没整明白,还让我们去美国炒房?再说了,去美国买房的都非富即贵,哪是我们普通人能玩的?

别激动!菜基今天就教你一招,让你可以投资美国楼市,而且:

(1)长期年化收益8%-10%!

(2)每年有分红!

(3)大部分时间波动较小!

(4)门槛极低,10块钱起投!

这种投资美国楼市的方式,叫REITs基金。

1

什么是REITs基金

REITs全称为Real Estate Investment Trusts,中文是房地产投资信托基金。

所谓房地产信托基金,就是大家把钱交给专业的房地产管理公司,然后房地产管理公司拿着大家的钱去买房子,房产增值和收取的租金在扣除掉佣金后都会给投资人。

之前楼市大涨的时候,国内出现过一些中介或炒房党合伙买房的案例,其实已经有点这个意思了。

三五个人凑一笔首付,私下写个协议,然后一起供楼,房子写在有房票的人名下,约定到了一定的市值或到了一定的时限就脱手卖掉,最后几人平分收益。

这种操作最大的风险就是你找的人不靠谱,而且这种私下合伙买房达成的协议,也不一定受法律保障。

房地产信托基金其实也是拿大家的钱去投资楼市,只不过比这种民间合伙更为靠谱、更为专业、覆盖的面更广、资金量也更大。

只不过,这种基金目前在我们国内还没有——毕竟官方还是谈炒房色变的嘛。所以,菜基今天要给大家介绍的是美国的REITs基金。

作为REITs发源地和最发达的市场,美国是全球投资者投资商业地产的主要市场之一,投资的房地产种类也非常丰富,包括办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院等。

2

REITs基金的收益和风险情况如何?

李嘉诚曾经说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段、第二是地段、第三还是地段。”

这句话相信买过房的肯定都深有体会,因此想要投资房产的话,是很考验一个人的眼光的,如果房子买错了地方,那损失将是非常惨重的。

对于REITs基金来说,它投资的房地产种类非常丰富,并且也包含也很多城市的房产,这样的话,地段这一最大的风险就被极大地分散了。

所以,相比个体投资者的炒房行为,买REITs基金的风险确实要小很多。

而在收益方面,REITs基金收益=3%左右房价涨幅+5%左右房租收益。

据研究显示,在过去的一百多年里,美国房价平均每年涨幅为3.07%,同期美国CPI通胀率为2.82%。

(数据来源:美国劳动力统计局,威斯康辛大学)

而1960年第一季度到2013年第一季度之间,美国平均房租/房价(房租收益率)=4.98%。

两项相加,收益还是非常可观的!

(数据来源:美国劳动力统计局,威斯康辛大学)

当然,美国的楼市波动也大。在次贷危机出现之前,美国房租收益率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%,下降比率达38%。

如果房租收益率远远低于历史平均水平,要么是租金太便宜了,要么是房价太贵了。

而欧美市场的情况一般都是房价太贵了,因为在欧美国家,租房才是真刚需,租金的泡沫相比房价会小很多。

次贷危机发生之后,美国房价从2006年的最高点到2009年的最低点跌幅达32.97%。

与房价的崩盘相对应,美国最具代表性的REITs指数基金—VNQ(先锋房地产基金)的最大跌幅一度达到了77%左右。

不过如果你从2009年最低点入手,到现在该基金已经上涨了431%。

     (来自老虎证券APP)

因此,虽然买REITs基金比你自己炒房要靠谱,但是依然要看准时机入场,如果在高位接盘的话,跌起来一点都不输股市。

3

买哪些REITs基金收益更高?

目前美国有一百多支REITs基金,总市值超过5000亿美元。

如果你没有挑选单只REITs基金的能力和精力,那么菜基建议你先从最稳妥的MSCI美国房地产投资信托指数(MSCI US REIT Index)开始。

这一指数包含了美国几乎所有的REITs基金,投资这个指数等于直接投资了全美的房地产,风险就小了很多。

(蓝色线为该指数2004年1月-2019年2月的表现)

截止2019年3月13日,该指数的收益情况如下表所示:

总体来看,整体年化收益率还是很不错的。

在我们中国,跟踪该指数的基金是广发美国房地产指数基金(000179),菜基给大家看下这只基金近5年的收益情况:

按年度表现来看,广发美国房地产基金下跌的时候跌得少,涨起来的时候不输股票基金。

而如果你觉得投这种指数基金不过瘾,国内也有主动型的REITs基金。

只不过,通过上面的对比,你会发现广发美国房地产基金收益整体最高并且管理费用最少。

这也证明了在发达国家市场,主动型基金很难跑赢指数基金的这一铁律。

因此想要投资美国的REITs基金的话,广发美国房地产基金是目前最佳的选择。

4

怎么把握买REITs基金的时机?

前面我们谈到可以用房租收益率来判断房价是否有泡沫,从历史数据来看,房租收益率<5%表明房价是偏贵的。

投资REITs基金最大的优点是定期分红,美国法律规定REITs基金应纳税收入的90%以上必须用于分红,分红主要来自租金收益。

因此我们可以把每年基金的分红当做租金,REITs基金净值的波动看做房价的波动。

这样房租收益率=基金每年分红/基金净值。

广发美国房地产基金分红做的并不好,我们可以参考跟广发美国房地产指数基金很相近的指数基金——美国先锋房地产基金(VNQ)每年的分红情况。

于是,菜基对美国先锋房地产基金(VNQ)每年的分红情况也进行了分析。

先锋房地产基金昨天收盘时基金净值为85.90美元,房租收益率=基金每年分红/基金净值=3.53/85.90美元=4.11%。

在去年12月24日的时候,先锋房地产基金的房租收益率曾达到了4.92%,离5%只有一步之遥,而自那天起,3个月的时间广发美国房地产基金的涨幅达到了12%左右。

所以,如果你的风险承受能力比较高,又对REITs基金感兴趣的话,也可以先少买一点广发美国房地产指数基金作为观察仓,每个月定投个100块钱就可以了。

对于绝大多数人来说,菜基则推荐你把这只基金纳入自己重点观察的对象。

因为据菜基夜观天象,美国楼市目前已经开始进入回调阶段,入手REITs基金的最佳时间点或许就要到了!

(美国房屋销量直线下滑,来源:瑞银)

(美国房地产活动综合指数,来源:Lance Roberts)

美国房地产市场最近的表现,像极了2008年次贷危机前夕的市场情况,从东海岸到西海岸,降价甩卖声此起彼伏。

所以,机会一旦出现,菜基将会马上在每周日的基金周报中提醒大家,希望你到时候准备好子弹哦。

最后菜基总结一下:

我们普通人常接触的三类资产分别是股票、房地产、债券,长期看股票的收益最高、房地产收益次之、债券的收益最低。

三类资产的相关性较低,所以在投资的时候必须做综合配置。

REITs基金并不是一个低风险的产品,只不过大部分时间REITs基金相比股票波动要小。

由于目前美国楼市下行压力逐渐增大,很快可能出现投资REITs基金的时间窗口,欢迎紧跟菜基的提醒,到时候入场捡钱!

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菜鸟理财编辑/王萍
用户评论(746)
别默默地看了,发表一下你的意见吧~:)
手机用户5643 2019-05-03 20:03:10
说着轻松,那么容易
虎虎生威 2019-04-15 13:22:41
价值投资
手机用户3779 2019-04-06 13:50:29
这可能吗?
手机用户5224 2019-04-03 21:04:41
楼市都在下降
cy602 2019-03-28 18:07:16
观察一下吧
您好 2019-03-28 16:30:31
有钱人的游戏
手机用户9462 2019-03-26 20:01:20
标题党吧
手机用户7656 2019-03-22 20:17:56
观望一下
李鸿 2019-03-22 14:34:50
先看看再说
cy602 2019-03-22 11:44:36
中年危机四伏
Xiao cai 😘 2019-03-20 21:16:40
逐渐增大
2019-03-20 21:05:17
目前美国楼市下行压力逐渐增大,很快可能出现投资REITs基金的时间窗口,欢迎紧跟菜基的提醒,到时候入场捡钱!
马刺穿梭 2019-03-20 18:23:06
买起来便宜,可养护能要你的命
手机用户7228 2019-03-20 17:07:56
刚需的多少钱都要买
妮釆 2019-03-20 14:19:18
不太适合我
cy602 2019-03-20 10:59:09
好事情啊
手机用户3779 2019-03-20 09:37:07
坚决不去美帝买房
好心的人 2019-03-20 09:00:00
没有入市的可能
手机用户7709 2019-03-20 07:46:02
先看看再说
飞雪 2019-03-19 22:56:53
先看看在买
lw168 2019-03-19 22:49:11
可转债不知道是什么东西
FEI 2019-03-19 22:32:31
市场投资房地产很危险
手机用户7963 2019-03-19 22:16:09
投资买房,有钱就干,没钱就不要干
嫌弃 2019-03-19 22:01:49
可是谁能买那么少
手机用户2824 2019-03-19 20:06:44
先看看再出手
手机用户8503 2019-03-19 19:39:25
知识哬,学习了
手机用户8503 2019-03-19 19:38:12
知识呵,学习了
手机用户5728 2019-03-19 17:47:36
知识啊,学习了
手机用户1639 2019-03-19 14:54:14
胆大的可以去试试。
手机用户6351 2019-03-19 14:08:07
在高位接盘的话,跌起来一点都不输股市。
手机用户3201 2019-03-19 14:04:16
REITs基金并不是一个低风险的产品。
手机用户3011 2019-03-19 14:02:13
房地产信托基金其实也是拿大家的钱去投资楼市
手机用户3351 2019-03-19 14:00:27
房价太贵了。
手机用户9790 2019-03-19 13:55:58
投资美国楼市的方式,叫REITs基金
手机用户6371 2019-03-19 13:50:01
现在炒房要观察一下
翁小香 2019-03-19 13:44:28
这种操作最大的风险就是你找的人不靠谱
手机用户8696 2019-03-19 13:37:22
买REITs基金的风险确实要小很多。
手机用户1362 2019-03-19 12:44:16
美帝国主义的东西不是好要的
1172 2019-03-19 12:34:52
根本没有入市的必要。
手机用户8767 2019-03-19 12:29:21
房租收益率<5%表明房价是偏贵的。
手机用户6028 2019-03-19 12:24:14
还有这么好的事情吗?
殷男士 2019-03-19 12:20:29
不要找不靠谱的人
手机用户2727 2019-03-19 12:17:02
投了比特币就没有回来钱
福星高照1613 2019-03-19 09:55:21
一切为了孩子
慧慧124 2019-03-19 09:50:21
入手哦开心
手机用户2977 2019-03-19 08:59:24
现在没有入手的必要
好心的人 2019-03-19 08:40:04
入场捡钱
猴王 2019-03-19 07:00:50
不知道怎么投的
手机用户7657 2019-03-19 06:55:55
韭菜们想都不敢想
手机用户5076 2019-03-19 06:52:11
肯定要找专业的
zero 2019-03-19 06:50:34
全球都没法炒了
兰天使 2019-03-19 06:46:51
国外的更不知道这么投
新手 2019-03-19 05:18:51
听易做难
福云6928 2019-03-19 00:31:53
下互相伤害
手机用户7038 2019-03-18 22:53:24
房租收益率<5%表明房价是偏贵的。
lw168 2019-03-18 19:48:09
可转债不知道怎么玩
张永昶 2019-03-18 19:46:32
拭目以待,等待捡钱💰
素欣 2019-03-18 17:56:38
这样买美帝不会上当吧!
哎介 2019-03-18 17:43:00
标题党分子
手机用户1155 2019-03-18 14:48:52
房产投资靠谱
手机用户8956 2019-03-18 14:30:55
利率是挺高的
手机用户0479 2019-03-18 13:14:41
投资价值
手机用户7105 2019-03-18 12:38:57
有这么回事?
罓清云淡 2019-03-18 11:45:28
你的观点我同意
沙捞 2019-03-18 11:14:12
原来是这样
sisi 2019-03-18 11:08:02
买100块钱试试,相信菜导
棋子 2019-03-18 10:30:08
美国佬很狡猾的
嫌弃 2019-03-18 09:37:26
又要涨了吗
手机用户8077 2019-03-18 09:16:46
不懂的东西还是别碰好
大印文仔0611 2019-03-18 08:46:21
可以吗?不知道
✨Natalie麦💭3554 2019-03-18 08:40:35
我不会买了
战旗飞扬 2019-03-18 08:12:33
在美帝养房成本太高
好心的人 2019-03-18 08:11:47
入场要钱
时光的灰烬 2019-03-18 07:16:32
投资十美元。
时间的烣烬 2019-03-18 07:13:45
这是一波神操作
手机用户4192 2019-03-18 06:58:03
理财才是硬道理
晓飞 2019-03-18 06:31:38
文章不错
天蓝蓝 2019-03-18 03:41:27
地段就是这样的炒房
沈忠民 2019-03-17 23:54:55
这个基金本小风险小可投
撩撩螺 2019-03-17 22:59:20
多看少动
是朕啊 2019-03-17 22:45:40
能买啥啊这年头?!
校园 2019-03-17 22:23:49
持续观望
2019-03-17 22:17:42
其实这个风险也很高
蜗牛 2019-03-17 22:04:58
投资理财
前男友 2019-03-17 21:48:52
考虑考虑吧
黄金北鼻 2019-03-17 21:20:47
学习中...
手机用户0790 2019-03-17 21:03:42
REITs基金的收益和风险情况
黄金粉条 2019-03-17 20:58:39
事实就是这样
手机用户0594 2019-03-17 20:27:14
无人问津
情话已过期 2019-03-17 20:15:04
我是来看评论的
真宵 2019-03-17 19:48:01
不是很懂的样子
真宵 2019-03-17 19:47:45
多谢指导
擦枪走火放炮 2019-03-17 18:08:15
李的眼光很远
奕帆君 2019-03-17 17:53:11
一定难度等学习
少尉 2019-03-17 17:20:31
遍布市场都在边做
2019-03-17 16:43:35
美国房产买起来
好心的人 2019-03-17 16:09:39
到时侯入场
手机用户3282 2019-03-17 15:59:58
年化收益高
伊诺 2019-03-17 15:19:48
中国的都只能买的起一套还得做房奴,外国的就不敢想啦哈哈
笑笑 2019-03-17 13:24:30
决定房地产价值的因素,第一是地段、第二是地段、第三还是地段。