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杭州“维权”楼盘仅为个案,但楼市几大信号不可不重视
作者 : 中国证券报 2018-10-08 12:01:01 42458 120

核心提示:2018年楼市出现了冲高回落的迹象,最近大量房企都在进入促销优惠,加快回款的节奏中。这种背景下,打折、降价现象很可能由点到线到面扩散。

国庆期间楼市不平静!

社交媒体上传出多地疑似因楼盘降价而引发的纠纷事件。

网传上海惠南碧桂园项目现场

  网传上饶碧桂园项目现场

  网传杭州未来海岸项目现场

中国证券报(ID:xhszzb)记者实地探访其中杭州涉事楼盘了解到,该楼盘的纠纷仅为个案,开发商调整了部分房源的价格且同意退房。整体来看,由于目前一二线城市大多实施了新房限价制度,普遍存在一二手房价格倒挂情况,在目前的市场环境下,一手房住宅仍有价格优势。

不过房地产分析人士同时指出,2018年楼市出现了冲高回落的迹象,最近大量房企都在进入促销优惠,加快回款的节奏中。这种背景下,打折、降价现象很可能由点到线到面扩散。房企将会在运用促销手段加快销售和控制风险之间谨慎平衡。

杭州楼盘“纠纷”仅为个案

2008年,万科在全国降价促销,杭州万科业主集体围攻售楼处,要求退房。10年过去,相似的一幕又在杭州滨江新希望新城未来海岸项目(后简称为项目)发生。由于该项目二期部分房源价格较一期有所下调,部分一期业主拉出横幅维权。

中国证券报(ID:xhszzb)记者国庆期间走访涉事楼盘了解到,项目二期降价仅涉及部分房源,且该房企9月下旬已经与部分业主达成了退房且不收取违约金的协议。退房的业主数目说法不一,大致数目在5-10户之间。

公开资料显示,目前该项目先后推出两批摇号房源,第一次一期是在8月下旬,推出36幢、40幢、41幢,房屋套数382套,户型面积90㎡以下为16600元/㎡,90-140㎡均价为17200元/㎡。二期推出27幢、28幢,共155套房源,房源户型为93-115㎡,90-140㎡,均价为16822元/㎡。从均价来看,两次开盘的90-140㎡,价差为378元/㎡。

不过在个别房型,价差则较为明显。记者了解到,本次价格下调主要是针对项目二期顶层和底层的部分房源。其中,二期顶层115平方米的房源较一期均价下降了2200元/平米左右,92平方米的房源则相较下降了1400元/平米左右。这意味着同等面积房源,一期业主要比二期业主多花十几万元至二十余万元不等,由此引发一期业主的维权行为。

“二期中的顶层、底层房源较一期有降价,但中间楼层涨了,这样一降一涨后总体均价基本不变,这是公司为了销售便利而对定价策略作的一点调整。”一位不愿具名的项目销售告诉记者。

“降价35万的情况只在个别楼层和房源中存在,主要由于一期房源景观更好一些,所以顶层、底层的定价也相对略高一些。”前述项目销售人员这样解释道。

中原地产首席分析师张大伟表示,楼市接近拐点的情况下,降价项目出现纠纷的主要原因有三个,首先,开发商定价随意缺乏监管,在房价中成本占比比较少,利润过高,部分项目预售周期过长,比如北京通州很多项目从开盘的不到5000元/平方米短短几年上涨幅度超过2万元/平方米。

其中成本差别不大,房价过分偏离成本使得购房者投资投机心理过盛。其次,开发商销售过程中部分的部分违规行为或者承诺也为后续的纠纷埋下了隐患。最后,多年来房价从来没有真实跌过,使得购房者忽视了房屋作为商品价格不仅会涨,也会下跌。

记者同时了解到,部分一期业主的维权行动并未影响到项目二期的销售,项目二期推出的155套房源目前已经售罄。限价政策导致的一二手房价格倒挂下,“买到即是赚到”仍确保了一手房的销售。一个颇具戏剧性的细节是,由于二期部分房源低于一期,一期个别业主退房后转而选择购买二期的房源。

公开信息显示,该项目位于杭州市萧山区,并非市中心区域,但由于该区域新房供应较少,且项目均价显著低于周边二手房均价,项目在该区域中仍均有较高性价比。

记者走访项目周边二手房市场了解到,项目所在地附近的住宅房源单价在20000-23000元/平方米左右,酒店式公寓单价在17000-19000元/平方米左右。

“附近住宅房源最高卖到过25000元一平方,现在回调了一点,目前附近有一些二手酒店式公寓在卖,单价在17000-20000元左右,所以如果能买到该项目的限价房,肯定是赚的,只是赚多赚少的问题。”一位房产中介人士告诉记者。

一位杭州房产从业人士告诉记者,今年杭州对新房价格做出限制,实行摇号购房,这使得能摇中的购房者大多都能买到比市场价格低的房子,“这其实在客观上对购房者产生了一种保护,所以这次该项目的维权相对比较平和,没有出现打砸的现象。从目前的周边而搜房价格来看,购房者并没有亏本的问题,只是少赚一点而已”。

两大信号不可不重视

中原地产首席分析师张大伟表示,由于新房供给增加,包括北京、南京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。于此同时,热点城市仍处于严格调控之中,信贷收紧,不仅仅商业贷款继续高压,公积金政策在全国多个城市也开始收紧,使得市场继续开始观望。现阶段购房者的购买力很难再支撑市场继续冲高,北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房价下行苗头已经出现。

此外,楼市几大信号也传达出重要信息——

1售楼处纠纷越来越多

目前楼市降价还未普遍,只在小部分城市的个案项目中出现。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,虽然“房住不炒”,但就算是自住型购房者,也希望资产价值持续上涨,并在历史的验证中对此抱以乐观预期,因此很难接受房企的降价行为,特别是很短时间内,楼盘价格出现的下调。纠纷的出现,也是房企真实降价、楼市成交转冷的体现形式之一。

2摇号中签率越来越高

摇号本是为了应对热点城市一手房一房难求的产物。当摇号中签率越来越高,甚至出现摇号补选的时候,这种信号值得玩味。

以杭州为例,记者了解到,9月以来上市限价楼盘越来越多,购房者趋于理性,观望态势明显,摇号中签率越来越高,多个楼盘出现摇号补选、开盘未售罄等现象,甚至有部分楼盘出现撤销摇号登记的现象。有业内人士指出,或许未来非热门楼盘将不需要摇号。

此外,一些销售进展不佳的楼盘开始重启引入中介分销。而事实上,2017年以来的杭州楼市很少需要引入中介分销,这也从一个侧面反映了市场趋势已经出现了明显变化。

互动:你认为房价是不是要开始下跌了?

(文章内容属作者个人观点,不代表菜鸟理财立场。原标题:《实地探访杭州“维权”楼盘:纠纷仅为个案,但楼市几大信号不可不重视》)

文章来源/中国证券报
菜鸟理财编辑/沈文华
用户评论(120)
别默默地看了,发表一下你的意见吧~:)
乾坤挪移 2018-10-10 06:41:22
降温了,是好事
星移 2018-10-10 06:30:42
不知政策为何
手机用户7291 2018-10-09 21:47:31
一定要重视
朱磊001 2018-10-09 21:41:47
维权到底!??
姜秀荣 2018-10-09 21:39:53
维权到底
手机用户8728 2018-10-09 21:38:39
市场波动
粒粒周 2018-10-09 18:42:42
不平静不安静
手机用户4580 2018-10-09 16:30:15
乱七八糟
手机用户1155 2018-10-09 16:03:05
买了房的涨跌淡定
沧浪老人 2018-10-09 15:33:48
收割老百姓
手机用户7189 2018-10-09 14:15:16
不可不重视
爱吃冰淇淋的龙猫 2018-10-09 13:52:08
敢玩就要有敢赔的资本呀
水源 2018-10-09 13:31:06
优惠出售,越涨越买
手机用户0809 2018-10-09 10:42:54
房价现在有点下低的意思了,只是还不太明显。房市就像一场博傻游戏,不知谁会是最后的接盘侠。
手机用户0588 2018-10-09 10:42:04
楼盘维权案,杭州个例
手机用户0588 2018-10-09 10:34:38
杭州维权楼盘仅为个案
手机用户7834 2018-10-09 10:02:26
楼盘仅为个案件
绿水人家 2018-10-09 08:48:18
看过了!
白云 2018-10-09 08:43:26
国庆期间楼市不平静!
夹河滩 2018-10-09 08:35:59
跌跌更健康
Leen 2018-10-09 08:28:55
奇葩的楼市
手机用户沉飞 2018-10-09 08:23:18
大概是有的事
雪莲 2018-10-09 06:33:57
跌得没有涨的快
素欣 2018-10-09 04:58:32
楼市的冬天提前到来了
不知道起什么昵称 2018-10-09 04:30:36
再跌也买不起呀。
手机用户5839 2018-10-08 23:37:34
这哪是什么维权
手机用户3797 2018-10-08 23:11:56
呵呵,有用吗
A大鹏展翅 2018-10-08 23:05:21
今天开始上班了啊!
MayMay 2018-10-08 22:45:22
只是维稳吧
sea 2018-10-08 22:43:05
还能稳定一段时间吧
123 2018-10-08 22:37:26
等回到3000每平
阿全 2018-10-08 22:34:03
维权是什么?
大印文仔 2018-10-08 22:33:46
买吧继续买
天知道 2018-10-08 22:30:57
慢慢降,不要急
✨Natalie麦💭 2018-10-08 22:28:52
希望回暖下调房价
手机用户4225 2018-10-08 22:24:26
怎么重视
烟雨江南 2018-10-08 22:23:23
中国式房价可不好揣测两个字 人性!
手机用户1462 2018-10-08 22:19:23
也不一定!!
冬天的阳光 2018-10-08 22:09:46
长假根本“不够用”!
枸杞红 2018-10-08 21:59:08
房地产的冬天到了吗
2018-10-08 21:57:08
横盘阴跌就好。
2018-10-08 21:47:44
楼市也不安全
1570 2018-10-08 21:41:57
不只为个案
手机用户2602 2018-10-08 21:36:35
这些都啥人啊?
勇闯天涯 2018-10-08 21:28:06
那些炒房的主活该倒霉
体验者 2018-10-08 20:52:52
楼市不行了
手机用户9387 2018-10-08 20:37:53
都是些没有契约精神的闹民
粒粒周 2018-10-08 20:36:40
晕的哦啊
手机用户0369 2018-10-08 20:14:31
楼市不行了吗
手机用户2118 2018-10-08 20:07:05
又是闹了又
2018-10-08 19:49:47
当然希望下跌啊
Dr.C 2018-10-08 19:14:55
安全第一
朱磊001 2018-10-08 19:11:47
微软官方
手机用户1271 2018-10-08 19:06:17
房价是该下跌了吧
梁楚楚(梁超容)D一1304 2018-10-08 18:59:07
楼盘维权
18127009497 2018-10-08 18:59:05
这都是谁。
wlj 2018-10-08 18:47:33
房子是越来越不好买
2018-10-08 18:03:52
房价太高适当降价也是应该的吧!
Young_嘉 2018-10-08 17:12:56
感谢您的分享哈
手机用户1096 2018-10-08 16:58:03
明年我要上车
星空 2018-10-08 16:32:03
抽想多了
松鹤 2018-10-08 16:16:21
房价不能总在天花板上
Reilley 2018-10-08 16:03:52
好好看看
懒猫 2018-10-08 15:57:18
房價下跌吧!
好帮手 2018-10-08 15:45:17
怎么楼市还是听不错吧
手机用户1432 2018-10-08 15:24:05
一些销售进展不佳的楼盘开始重启引入中介分销。而事实上,2017年以来的杭州楼市很少需要引入中介分销,这也从一个侧面反映了市场趋势已经出现了明显变化。
趣成 2018-10-08 15:18:26
楼市出现了冲高回落的迹象
手机用户0588 2018-10-08 15:13:06
杭州维权楼盘的信号
手机用户2148 2018-10-08 15:03:22
房价涨了也没听到有去维权的。
棒棒糖 2018-10-08 14:58:40
繼續觀察
手机用户0588 2018-10-08 14:58:22
杭州维权楼盘仅为个案
手机用户1585 2018-10-08 14:55:03
楼市还是不错
手机用户2612 2018-10-08 14:55:03
他要好了
手机用户4642 2018-10-08 14:55:02
还快乐了
手机用户4063 2018-10-08 14:55:01
有可能么
手机用户6166 2018-10-08 14:54:59
房价怎么了
手机用户5157 2018-10-08 14:50:59
杭州维权
手机用户2344 2018-10-08 14:40:28
大量文章说
手机用户4644 2018-10-08 14:40:27
现象不好
手机用户3244 2018-10-08 14:40:27
重视一下
手机用户2131 2018-10-08 14:40:24
不是太好
手机用户4433 2018-10-08 14:26:50
有什么区别
手机用户5980 2018-10-08 14:26:49
降价不好
手机用户0677 2018-10-08 14:26:48
有点担心
手机用户9245 2018-10-08 14:26:48
快快回款吧
手机用户1169 2018-10-08 14:26:47
汇款等人
虎虎生威 2018-10-08 14:20:01
商品涨价跌价理性对待
Back 2018-10-08 14:07:46
必贵远,人家连名字都告诉你了,还买。
梦醒宁静 2018-10-08 13:56:35
干什么一会去
手机用户1455 2018-10-08 13:51:01
杭州“维权”楼盘仅为个案
好帮手 2018-10-08 13:44:45
现在房市要开始涼凉呀
手机用户7883 2018-10-08 13:42:04
不买永远都是这样
手机用户0367 2018-10-08 13:36:56
楼市几大信号不可忽视
sisi 2018-10-08 13:31:06
房市要开始凉凉了
手机用户1225 2018-10-08 13:28:24
该来的总会来
手机用户7242 2018-10-08 13:25:25
问题不是
手机用户8511 2018-10-08 13:23:07
房价降不降
手机用户9901 2018-10-08 13:18:18
真假难辨
小白 小黑 2018-10-08 13:11:21
能爆跌吗?不可能吧
松仁玉米 2018-10-08 13:11:09
看后面怎么发展了