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买不起商品房,能不能买共有产权房?
作者 : 力哥理财 2018-10-05 11:58 94799 481

核心提示:福利分房制度取消后,房地产完全市场化,房价连连上涨,老百姓怨声载道,所以胡温中后期,我国就正式启动了全新的住房保障体系。

前两天,力哥办公室一阵骚动,尤其是小贝,激冻坏了。

不是又听见谁谁谁劈腿离婚撕逼了,而是最近上海放宽了共有产权房的保障范围,没有上海户口也能买啦,国庆后就开始执行了~

但是有5个要求:

1、持有《上海市居住证》且积分达到规定标准分120分。

这个一点不难,只要有本科学历和学士学位证书,都有120分。

2、在上海无住房。

这不废话。

3、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满5年。

小贝距离满足这个要求只差几个月了。

4、符合申请共有产权房的收入和财产标准,也就是人均财产18万元以下,3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下,3人以下家庭标准可上浮20%。

装有钱难,装没钱还不容易。

5、已婚。

看到这条,小贝气得差点掀桌子砸电脑,不带这么欺负单身汪的!外地人买商品房必须结婚,买共有产权房,特么还得结婚?!

小贝已经想好了,实在不行,找班主任小枝假结婚,事后请小枝吃顿麻辣小龙虾,当做精神补偿,然后再离呗。

那么问题来了,如果真满足条件,要不要申请共有产权房呢?

这就得先搞明白我国的住房保障体制。

福利分房制度取消后,房地产完全市场化,房价连连上涨,老百姓怨声载道,所以胡温中后期,我国就正式启动了全新的住房保障体系。

当时有两种,一种是保障低收入居民的廉租房,也就是用很便宜的租金,满足穷人的居住需求。

还有一些中低收入居民,也想拥有自己的房子,咋办呢?

所以另一种叫经济适用房,也就是比市场价便宜,但5年内不许卖的带有保障性质的商品房。

那些年随着经适房的大行其道,社会上还流行着“经济适用男”的概念,也就是无不良嗜好、工作稳定、听老婆话、有上进心、不算大富大贵,但拿得出首付的男生,这种男生,婚恋市场特别吃香。

但经适房比经适男更吃香,因为暗藏巨大的腐败套利空间。

路这头的商品房小区卖3万,路对面的经适房小区打7折,卖2.1万,只要等5年,就算房价不涨,这每平米9000元的价差,也能轻松套出来。

当年万人疯抢经适房,不得不排队摇号,结果全国各地冒出无数5连号、6连号、7连号事件,也就是属于同一伙人的前后相连的号码,都被摇上了。

万人疯抢经适房

明目张胆地利益输送。

大地上来后,经适房和廉租房都被喊停,搞起了公共租赁房

廉租房的“廉”字,听上去很low,给人贫民窟的既视感,配套差,环境差,而公租房,相对好得多,甚至能拎包入住。

但随着房价进一步上涨,不光是中低收入阶层买不起房,中等收入阶层也买不起,这些夹心层就尴尬了。所以前两年,政府又大张旗鼓推出了“两限房”。

最开始的“两限房”指的是限房价、限套型/面积,也就是在土地招拍挂时,就提前打好招呼,这块地以后建的房子,价格不能超过多少,面积必须小于多少,这样才能保证中等收入阶层都买得起。

但这种限房价、竞地价的模式,相当于政府自己一分钱不肯让利,却要开发商平白无故少赚钱,再加上带有保障性质,对交房时间有严格要求,导致开发商的拍地热情骤降,就算拍下来,建起来,也不可能做活雷锋,只能堤内损失堤外补,房屋质量之差可想而知。

迫不得已,后来两限房又加入了“限地价、限购买人群”的内涵,相当于政府主动让利,但还是没解决当年经适房的腐败套利问题。

在这样的背景下,这两年,共有产权房的概念热了起来,北京、上海、广州、深圳、成都、南京、福州、烟台等许多城市都已开始试点。

共有产权房,顾名思义,就是你和政府共同拥有这套房屋的产权。

经适房和两限房都是直接通过大幅降低房价来解决买不起房的问题,结果产生了腐败套利空间,而共有产权房与市面上一般的商品房相比,可能也还是会略微便宜些,但不会产生那么明显的折价,主要是通过政府出钱购买一定份额,来降低你的购房总支出。

比如一套总价200万的商品房,首付比例35%,你需要拿出70万首付,贷款130万。

但如果是共有产权房,政府占4成,你占6成,你只需要拿出42万首付,再贷款78万就行了。

你的首付和月供压力,都降低了4成,很多过去买不起房的人,也能上车了。

但换个角度看,共有产权房也相当于给我们买房降了杠杆。

比如这套200万的房子,如果5年后涨到300万,相当于你用70万首付,撬动了100万增值收益,这100万全是你的。

但如果买共有产权房,这100万收益中,只有60万是你的。

少赚40万,还不是共有产权房最大的问题,关键在于政策风险。

比如上海规定,外地人买下的共有产权房,5年内不能卖。5年后要卖,只有两个途径。

一是卖给“其他符合购买共有产权保障住房条件的居住证持证人”。

二是“由区住房保障机构回购,回购价格为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息”。

傻子也知道,上海房价未来还会涨,按照第二种途径,如果5年后,200万买的房子涨到300万,你只给我那么点银行利息,就把我房子收了,当我二百五吗?

那第一种途径呢?

那就充满了太多的不确定性。

首先,到底是按照5年后的市场价卖给其他人,还是按照政府指导价卖,没说清楚。如果是后者,还是和第二种途径一样,白搭。

其次,就算按市场价卖,也不是随便谁都能接盘,必须是符合条件的人群,可这个标准是政府自己定的,能随时修改,5年后到底有多少人符合标准,也就是你这套房子的潜在买家到底有多少,是不是能顺利卖掉,真不好说。

所以上海的共有产权房思路很明显,就是贯彻中央房住不炒的指示,抑制房价上涨。如果房价继续涨,也会尽可能不让你在房屋买卖中赚到钱,也就是倒逼你长期持有房产,锁死流动性。

北京的政策也类似,持有5年后,同等价格条件下,代持机构可以优先购买。如果代持机构放弃优先购买权,其他符合共有产权住房购买条件的家庭也可以买。购买之后,房屋产权性质还是共有产权住房,所占房屋产权份额比例不变。

也就是说,北京的共有产权房持有人永远不可能买下政府份额,手里的房子永远不可能转变为可全市场流通的真正的商品房。

归根到底,北京和上海这两座城市必须严控人口总量,这是不可动摇的基本国策。

北京相对直白,各种政策就是明着赶人。

上海则更会用心计,暗搓搓赶人,有时还会出台惠及外地人的政策,彰显海纳百川的气概。

所以这个表面上惠及外地人的政策,在我看来,不是地方政府大发慈悲,而是这套充满不确定性的共有产权房政策,在精明的上海本地人群中并没那么受待见,担心房子不好卖,就找外地人来填坑。

事实上,北京已上市的共有产权房,同样没那么受待见,还有人弃购的。

房子涨了10多年,今天没有谁比谁傻,所谓“刚需”,买房时也还是想着未来房价能继续涨,自己能赚一票。

真把房子的投资属性彻底剥离,只剩下居住属性,甭想赚钱,就算首付和月供压力下降了,怕是不少人在下手时,还是会抖三抖。

另外还要考虑到,买共有产权房也要用掉一次购房资格,意味着外地人今后没有资格再买京沪第二套了。更重要的是,首套房贷资格也被用掉了,就算5年后你房子卖了,重新去买商品房,也算二套房贷。

还有,共有产权房的位置,往往比较偏,房屋质量如何,也真不好说。

当然,并不是所有城市都和北上一样,比如广东最新出台的政策规定,买下共有产权房5年后,可上市转让,买下10年后,可一次性把政府手里的产权份额买下来,变成完全产权,房屋性质就彻底变成商品房了。

事实上,别说不同城市的做法不一样,哪怕同一座城市,不同时期出台的政策也会前后不一。

中央这么做的目的,就是自己心里也没底,这种创新的住房保障体系会搞出什么问题,所以现在各地政策都是试点,走一步看一步,谁的政策效果最好,最后再推广到全国。

那么这种共有产权房到底能不能买呢?

我的建议是,如果是真刚需,只希望能有一套自己安安心心住一辈子的房子,今后也不准备再换房了,但首付不太够,那共有产权房真可以下手。

但如果你没那么差钱,或者想借共有产权房,再赌一把,赚一票,就免了吧,这风险实在太大了。

说到底,未来共有产权房售后政策的松紧尺度,就取决于未来房价走势。

如果房价继续涨,政策就会越来越紧,共有产权房的投资属性就越弱。

但如果房价下跌,政策就会越来越松——按照你当年的买入价回购,我亏钱,按照市场价卖,你亏钱,所以你卖呀,随便卖呀,啊哈哈哈哈哈~

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