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越来越多的城市,房价开始跌了……
作者 : 大猫财经 2018-09-11 15:01:02 53443 250

核心提示:房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延,个别热点三线城市已有迹象显现。

01

猫哥的朋友们都很关注房地产,每天相关的问题总有上百个,加上最近股票太熊,币圈太黑,理财风险加大,虽说房地产的市场变化也很大,但依然是大家最关注的话题。

这种房地产情节是有历史和现实的原因:

❶ 房产文化已经植入了我们的基因,华人去了哪都是买房置地,中国台湾、东南亚都这样,历史上我们是个农耕民族,很多朝代都是鼓励自耕农持有土地,国家的税收和延续也都以此为根基,再牛的人,衣锦还乡也要买地盖房,改不了了,所以土地制度历来最受关注;

❷ 现实来说,买房也是固化资产,保值增值的首选,相对来说买房也比较简单,不需要太多的知识框架都能判断出房产的价值。而且现在房产绑定的附加值越来越高,比如结婚、教育等等人生基本选项都需要一套房子打底,所以买不买房是个基础民生问题。

房价涨跌决定了悲喜人生,房价涨,造成无房家庭的普遍焦虑;涨得快,买房的高兴但是政府担心泡沫化;房价跌,就有老业主大闹售楼处的,这种场景大家屡见不鲜了。

不过,房子就在哪,不喜不悲。云房数据中心最近发布了8月份的百城房价走势统计报告,事情正在起变化啊,我们先来看下这个报告:

02

房价环比下跌的城市有29个,7月份只有13个城市下跌。下跌城市除了北京这样的,还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。

总结来说:房价下跌的城市从一线城市向杭州、武汉、南京等新一线、二线城市蔓延,个别热点三线城市已有迹象显现。

厦门、赣州、南京、石家庄、唐山位列跌幅榜前五。

厦门的故事很有代表性。

因为各种市场需求和炒家的刻意炒作,厦门房价过去几年狂飙突进,街角小巷都在讨论房价,但是最近的一轮调整,很多炒房团被深度套牢,先有房价崩盘的消息传出,后来发现很多房东纷纷抛售房产,有2016年囤房的地产商挥泪甩卖,但市场难觅接盘侠,大家都在持币观望,房价比高峰时降了约有1万元。

很多买房者会参考2016年底的价位,高于2016年底的价格都很难成交。如果下跌持续,去年厦门最猛的一波涨幅将被抹平。而这个期间仓促上车的人有不少已经哭晕。

以厦门为代表的诸多城市房价开始微跌,加上地产商拿地谨慎,1-7月接近800宗地块流拍,《2018年8月份40城土地市场报告》也显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,这些都显示出对于房子的看法正在加速分化。

核心原因还在于调控。诸多地产商都低估了这一轮的调控力度,从2002年到2017年,房地产的调控差不多是三年一个周期,从低点到高点再到低点,所以大家习惯了用历史经验看未来,有些地产商希望刀口舔血牟暴利,前两年还在加杠杆拿地,现在都面临大风险,要么找钱保证现金流,要么加速卖房回笼资金。

03

当然,更多的城市还沉浸在房价上涨的喜悦中,特别是三四线城市,房子还是热议的话题,很多房子还需要抢,一些前两年均价四五千的小县城,过万的项目比比皆是了。

呼和浩特、海口、长沙、泉州、南阳二手房价格涨幅名列前茅。其中呼和浩特月环比上涨6.07%,有点猛。

一般提到房地产市场很少提到呼市,这里的房价也是多年横盘,涨幅不大库存很多,当地的大妈形容,“房子像庄稼一样种下去长出来,以前的荒郊野地都盖了房”。前些年猫哥问过呼和浩特当地的开发商老大,他说日子不好过,“现房、期房加一起保守的说够卖五年的,如果只卖给当地人,十年也卖不完,而恒大、碧桂园还是大手笔的杀入,前景不好说。”

谁知道,去库存的利好一来,不过四五年的时间,呼和浩特前两周宣布,全面停止去库存,调控措施已经在路上了。

呼市的上涨其实还能找到一些理由的,比如首府城市,比如高铁要开通了,都对房价有很大的刺激。二十多年前,从呼市到北京,绿皮火车要开12个小时,提速提了好几次,现在需要多久?也要8个多小时。二十多年前,北京去南昌要开38个小时,现在也只要8个多小时,而距离是呼市到北京的3倍,如果沿着高铁买房是正确的思路,那呼市的涨幅是可以理解的。

但决定性的因素还是棚改。绝大多数三四五线城市目前的狂欢也源于此。

04

关于棚改说的已经够多了,需要提醒的是,按照计划,棚改在2020年完成,很多省市因为执行的早,力度很大,棚改已经进入尾声,像长春就在8月底取消了棚改项目的货币化安置购房奖励政策,鼓励被征收人选择房屋安置。

其实这个信号已经很说明问题了。去库存接近尾声,现在判断未来房价怎么走对很多家庭是重要决策。

近期是上市公司的中报发布期,几个大公司的判断需要重点看一下,对大家有帮助的:

● 比如恒大就说,未来会集中在一二线城市,他们认为三四线城市的风险在积聚;

● 比如融创也说,买融创的房子不如买融创的股票。

春江水暖鸭先知,这些在地产市场赚走大钱的人都在无比关注安全警戒线,更何况投入全部身家的我们。

当然,还有一个悬而未决的大杀器——房产税,尽管包括任大炮等人都表示房产税对于降房价没作用,但是细则不出,大家心里都还是没底啊。

05

因为分化严重,家庭购房需要慎之又慎,猫哥一向的观点:

❶ 如果是刚需,包括首套房和改善性刚需,随时买都没什么问题,即便增值有限,保值能力也是不错的,这也符合多数中国人的观念,有自己的房子总比每天被房东撵、时不时涨房租要好一些。

❷ 如果是投资的话,还真要好好分析下了,房地产公司的走向和政府调控措施其实已经指明了方向,但要不要买,得看具体的收益了。

❸ 收益率怎么衡量?有一个指标——“转售回报率”值得参考,啥意思呢,差不多就是“买来就出租,满了年限可以出手就卖出”,典型的投资行为,一般考察一个投资周期,比如五年。

历史上这个回报率还是不错的,平均能达到11.5%的年化收益!

但是自打调控开始,像北京,这个数据就差了很多,大概4%左右,大量的城市也急剧下降,有研究机构建模之后跑出来的预测显示,绝大部分的城市未来五年的转手回报率将低于5%,个别城市会高些,但也基本在6-7%之间。

请注意,这还是房产税未出台的情况下,如果再扣除房产税,那增值水平跟货币基金差不多了,靠谱点的投资理财也能达到这样的收益率,是不是还要去买房就真的要思量下了。

互动:未来房子还是好的投资品吗?你怎么看?

(文章内容属作者个人观点,不代表菜鸟理财立场。)

文章来源/大猫财经
菜鸟理财编辑/沈文华
用户评论(250)
别默默地看了,发表一下你的意见吧~:)
初心。。。。。。 2018-09-16 10:43:43
买房有礼,,,
追梦 2018-09-13 10:55:41
我们这里涨了点
手机用户5310好 2018-09-13 10:38:42
看需求比例,
杨星 2018-09-13 07:55:53
各个城市房价跌了
星移 2018-09-13 07:39:36
还是有投资价值的,因为有市场需求
手机用户3989 2018-09-13 07:35:25
这一趋势对老百姓是个好消息
水源 2018-09-13 07:15:36
就这样吧,凉凉
八部 2018-09-13 07:04:16
还是有投资价值
乾坤挪移 2018-09-13 06:57:39
看需求比例
高达 2018-09-13 05:09:52
买房有礼
诺机亚 2018-09-13 05:08:25
不客气丁
尸腾 2018-09-13 05:08:07
与我同行
千年虫 2018-09-13 04:59:18
开始跌了
猪仔仔 2018-09-13 04:59:06
看些什么八
手机用户0713康宁 2018-09-12 23:56:03
房价下跌从一线向二线蔓延。
沧浪老人 2018-09-12 23:23:26
党要你跟着他走
随遇而安 2018-09-12 23:07:11
早晚泡沫会破
梭子 2018-09-12 22:51:36
都没钱怎么买。。?
手机用户7723 2018-09-12 22:37:40
有吗有吗
手机用户2743 2018-09-12 22:32:23
房价还是有点高啊
手机用户8743 2018-09-12 22:28:05
这样就可以了
手机用户4849 2018-09-12 22:05:21
比较通俗易懂
手机用户4849 2018-09-12 22:05:03
全球一盘棋
手机用户0790 2018-09-12 21:57:16
春江水暖鸭先知
黄金北鼻 2018-09-12 21:41:23
不是很懂啊
手机用户7656 2018-09-12 21:32:38
真的要跌价了
撩撩螺 2018-09-12 21:30:51
残酷的现实
沙漠(树) 2018-09-12 21:19:53
跌的幅度不够,百姓感动微乎其微
柳之絮 2018-09-12 21:09:20
还是越来越高
泰奇八宝粥 2018-09-12 20:48:17
已经收藏
姜秀荣 2018-09-12 20:37:22
越来越少啊
手机用户3548 2018-09-12 20:33:56
你做到时候再说吧了
神乃木 2018-09-12 20:06:13
火前留名
酒干倘卖无 2018-09-12 19:54:57
啊,什么鬼
手机用户7206 2018-09-12 19:49:42
武汉下跌?
球球赛车 2018-09-12 19:44:32
也有同感
手机用户8409 2018-09-12 19:23:57
影响多少会有些
玉金 2018-09-12 19:20:15
好事啊!
御剑莲师 2018-09-12 19:12:39
这样就干嘛
癫佬 2018-09-12 18:16:31
多看少动
手机用户7891 2018-09-12 17:31:28
四线都还没有跌
兴运 2018-09-12 17:09:07
还会有更多。
手机用户9508 2018-09-12 17:08:02
中国啊中国
手机用户7239 2018-09-12 15:45:13
未来房子还是好的投资品种,但比较危险。流动性差。
手机用户2641 2018-09-12 15:04:02
房价下跌了吗?
阿忠 2018-09-12 14:51:52
跌了吗?没看出来
Ahaly 2018-09-12 14:24:52
再怎么跌也赶不上人民币的速度,钱越来越不够花
手机用户7185 2018-09-12 13:38:38
没钱投资这个
杰克 2018-09-12 12:46:27
跌的好啊,让房价回归理性吧
手机用户7849 2018-09-12 11:35:45
未来房子还是好的投资品吗?
手机用户1735 2018-09-12 11:33:43
好消息呀
陌上花开 2018-09-12 11:27:03
是不是十年后正如马云所说最廉价的就是房子了?
一帘幽梦 2018-09-12 10:43:51
好事情。
kjef 2018-09-12 10:43:01
跌了好吗???
kjef 2018-09-12 10:42:47
颜值担当!!!
小华兰 2018-09-12 10:26:55
早投早赚,现在难了
口天 2018-09-12 10:22:26
未来不是好的投资品
mmllc 2018-09-12 10:16:34
哪里有跌?感觉不出来
2018-09-12 10:09:20
哪里跌了?
开心果 2018-09-12 10:03:49
饱和度太高了
手机用户0367 2018-09-12 10:00:27
房价有下跌吗?
手机用户9765 2018-09-12 09:59:04
杭州没感觉降价,只知道房价不到2年时间翻了2翻多
Ailsa 2018-09-12 09:45:45
我们这二线城市怕是跌不下来吧
手机用户7834 2018-09-12 09:41:00
房价真下跌了么?
胜者为王7764 2018-09-12 09:34:06
正常事吧。
慧慧124 2018-09-12 09:33:03
完全被套牢了
日月至尊齐 2018-09-12 09:28:22
再也不能炒房了,真好!
黑金 2018-09-12 09:19:57
跌了好啊,不过还是买不起
zero 2018-09-12 08:57:59
数据是真的吗?
感恩 2018-09-12 08:52:23
不相信跌了已经买了好几套了
手机用户0253 2018-09-12 08:52:04
降吧降吧!太好啦!
启超 2018-09-12 08:45:48
但上海北京深圳不一定会跌
calmness 2018-09-12 08:45:09
泡沫太严重
Wendy 2018-09-12 08:36:47
房价堪忧啊
蓝天 2018-09-12 08:34:56
在跌吗?说不定冲得更高。
手机用户0857 2018-09-12 08:29:40
物价都在涨就房价不涨可能吗
༉空空 2018-09-12 08:26:53
三四线还在涨
时间的烣烬 2018-09-12 08:26:17
都没钱了,涨天上也不怕
✨Natalie麦💭 2018-09-12 08:25:50
肯定回落的
氺沐 2018-09-12 08:18:32
不看也罢
大印文仔 2018-09-12 08:17:17
买不起不看了
ゲ 倩'' 2018-09-12 08:14:28
再降降,买不起
欧阳阳 2018-09-12 08:12:10
北京房价有下跌吗?貌似没有吧
求其 2018-09-12 08:08:42
怎么跌也还是买不起啊
花花 2018-09-12 08:04:01
还是买不起
龙女 2018-09-12 08:02:55
还是买不起呀!
手机用户8201 2018-09-12 07:54:05
能有一所属于自己的房子很难得了!加油啊!
雪莲花 2018-09-12 07:53:18
还是买不起
手机用户0732 2018-09-12 07:49:43
还是居高不下
燃灯道长 2018-09-12 07:48:02
让炒房团赔本
手机用户3910 2018-09-12 07:42:11
开玩笑吗?
吾讲得 2018-09-12 07:41:40
仍然高价啊
手机用户2912 2018-09-12 07:40:22
经济不景气引起的微跌
手机用户1952 2018-09-12 07:37:46
还是买不起
123 2018-09-12 07:30:06
再降降可以的
新纽风光 2018-09-12 07:20:57
房价该跌。
手机用户5070 2018-09-12 07:20:31
谢谢分享!
2018-09-12 07:13:58
這邊放假升了
PPWW 2018-09-12 07:13:02
跌跌更健康
爱吃冰淇淋的龙猫 2018-09-12 07:11:42
有跌也有涨