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一边新房限价一边引进人才,结果房价涨了!
作者 : 左俊义 2018-05-16 16:30:01 435 88

核心提示:目前就抑制房价涨幅而言,没有比限价更直接的政策了。但有些城市在引进人才和限制房价的双重举措下,房价被进一步推高。那么,到底什么样的方法才能真正疏通房价呢?

近日,住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责人。而此前,住建部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山10个城市政府相关负责人。

这些城市是此前房价涨幅较低、存在补涨需求的城市,其中一些城市还变相放松了房地产调控,导致房价涨幅偏高。

就抑制房价涨幅而言,再没有比限价更直接的政策措施了,但限价也导致新房投机需求暴增,于是地方政府普遍推行新房摇号。目前已经有七大城市进行新房摇号,分别是上海、南京、长沙、成都、武汉、西安和杭州。

在此,本文将以新房摇号这一现象为起点,来分析各地房地产调控政策的松紧,并在此基础上解读疏解房价压力的正确姿势。

摇号是对新房限价政策bug的修复

什么是新房摇号?来看杭州市政府下发的《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》,里面提到“杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作”。

因此可知,所谓摇号,就是开发商拿到预售证以后,如果有意买房的人超过了预售房源数量,那么开发商就需要委托公证机构公开摇号。

为什么要对新房公开摇号?背后的核心因素就是新房限价。

首先,新房限价措施导致一二手房价出现倒挂。

此轮房地产调控中,众多城市推出了限购、限贷甚至限售等措施,但对房价产生立竿见影效果的,还属限价。

目前,有16个城市有限价举措,这些此前的房地产热点城市基本以2016年10月房价为基准,要求新建商品住房价格不能超过2016年10月的房价水平,或者不能超过一定幅度。这些热点城市包括北京、上海、广州、深圳等一线城市和南京、杭州、武汉等二线城市。

以统计局公布的70大中城市新建商品住宅价格为例,2016年10月到2018年3月,限价城市新房价格平均涨幅为0%,但不限价城市平均涨幅达到10%(参见图1)。可见限价政策确实对新建住宅的价格产生了明显的止涨效果。

由于限价措施是针对新房价格推出的政策,所以限价后,新房和更加市场化的二手房价格之间就容易出现倒挂。

以统计局公布的70大中城市新建住宅和二手住宅价格为基础,计算2016年10月至2018年3月期间,新房和二手房价格的差异,可以发现,目前70个城市中有50个城市新房价格是低于二手房价格的,其中西安、桂林、洛阳等11个城市一二手房价格倒挂现象较为严重(参见图2)。

其次,一二手房价倒挂导致新房出现巨大的投资需求以及各种市场乱象。

2017年11月,南京河西10个楼盘拿到预售证,其中河西中部的楼盘开盘价为3.5万元/平米,但周边二手楼盘市场价均在4万-5万元/平米左右,意味着新房和二手房之间存在1万元/平米左右的价差。这构成金融学中典型的无风险套利机会,而且收益率明显高于打新。

于是乎,一万人去抢3000套房源,中签率只有不到30%。由于打新热情高涨,开发商提高预售门槛,首付比例普遍要求80%。

新房首付比例的提高,首先对刚需产生挤出效应,能够买的起新房的人大多是投机者。

另外,由于新房价格远低于周边的二手房价,开发商研发出了众多的应对措施,包括捂盘惜售(等待新房限价措施取消后再卖、甚至以预售证丢失为借口不进行预售)、变相加价(加收茶水费、搭售车位等,如杭州钱江新城板块房号50万起步)等,市场乱象加重。

于是,为了整治新房市场乱象,各大城市开始对新房进行公证摇号,一是避免开发商捂盘,拿到预售证前就要做好摇号预售的计划,而且要一次性公开当期房源,不能分批销售;二是避免乱加价等现象,公证摇号,保证大家都以公开、公平的价格参与到新房的申购中。

新房限价和人才引进是左右手互搏

其实,地方政府一直处在加强房地产调控和放松房地产调控的拧巴状态中。

以西安为例,2017年1月发布限购、4月发布限贷、6月发布限售措施,房地产调控不可谓不严。但郑州房价在2016年远远甩开西安。

等到2017年3月西安发布人才引进政策,放开了普通大中专院校毕业生的落户限制,拿到户口的很多新居民可以绕开前面的各种调控政策买房,于是西安房价从2017年3月开始拐头向上,与郑州房价的差距也开始缩小(参见图3)。

根据西安市公安局统计,2017年3月1日至12月底,西安共迁入落户24.5万人,同比增长335.9%,其中新政落户13.95万人。可见,政策调整确实引发了人口流入。

于是,“新房限价+人才引进”似乎成为二线城市的标配政策,虽然这两种政策对房地产市场的作用是反向的。

不过,随着人才引进和房价回暖,地方政府又存在被住建部约谈的风险。近一段时间,住建部约谈的城市都是此前房价涨幅落后的城市,这部分城市由于房价出现相对洼地从而有一定的补涨需求,如果当地政府实施人才引进等政策变相放松房地产调控,那么房价涨幅会更加明显。

比如,考察2016年3月至2017年3月、以及2017年3月至2018年3月两个时间段的成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等被约谈城市和其他城市的平均房价涨幅,可以发现——被约谈城市明显在2016年涨幅落后,2017年后开始补涨(参见图4)。

疏解房价的正确姿势是什么?

那么,二线城市实行什么政策组合比较合适呢?

最合适的政策组合是在吸引人才的同时,加大土地市场供应,这样就能降低居民的房价上涨预期。房价稳定了,新房限价也可以逐步退出,到时一二手房价的双轨制会慢慢消失。

以南京为例,2016年4月南京出台限价令,但从房价走势上看,2017年下半年开始房价基本以缓慢下行为主(参见图5)。虽然2018年3月南京实施了人才引进计划,3月后房价略有反弹,但整体来看房价还算平稳,市场的涨价预期也得到了一定程度的抑制。

背后的原因是南京加大了土地的供应。2017年5月至2018年4月,南京一共推出了规划建筑面积达1200万平米的住宅用地,而过去6个月南京的月平均住宅销售面积为60万平米左右,这意味着过去一年南京推出的土地可以满足20个月左右的市场需求(参见图6)。这一水平还是较为充足的,很难引发涨价预期。

当然,人才引进势必会增加住宅需求。2017年南京常住人口增加6.5万人,其中自然增长3.1万人,人口净流入3.4万人。如果按照西安推出人才引进政策后9个月内吸引14万人才流入看,南京的人才引进大约相当于提供4-5年的人口净流入规模。这无疑会导致住宅需求的提升。

所以,要想稳定房价,就需要政府继续加大住宅用地的供应规模,土地供应必须和人才引进相互匹配。只有这样,才能使得一二手房价的差异逐步缩小,新房市场乱象也会慢慢消失,否则单独实施人才引进,那么恐怕离被住建部约谈不会太远。

互动:加大土地供给和人才引进并行,你觉得能稳定房价吗?说说你的看法吧~

(本文已获授权转载,文章内容属作者个人观点,不代表菜鸟理财立场,原文标题:《二线城市一边新房限价一边引进人才,结果房价涨了》。)

文章来源/微信公众号苏宁财富资讯(SuningWealthInsights)
菜鸟理财编辑/王萍
用户评论(88)
别默默地看了,发表一下你的意见吧~:)
钱袋 2018-07-17 02:39:42
别涨价,也别降价,稳定最好!
洞庭蛟龙 2018-07-16 23:17:49
房子与人才
手机用户2484 2018-05-23 14:59:41
防不胜防。
茉莉 2018-05-23 00:07:59
新房限价又引进人才房价能不涨吗
茉莉 2018-05-21 19:06:57
一边新房限价一边引进人才房价能不涨吗?
豆芽妹妹 2018-05-20 21:50:23
到处都是坑
手机用户1068 2018-05-20 08:42:56
涨价是硬道理!到处看见
手机用户0219 2018-05-18 10:12:37
房价就是这样的间接涨起来的啊😊
手机用户1068 2018-05-18 08:08:07
每天都是这个话题!久么见过跌的时候
刘喆 2018-05-17 15:14:54
你想知道师不了。
手机用户9965 2018-05-17 15:13:56
又要开始涨了吗?
手机用户9462 2018-05-17 15:00:13
一边涨一边引进
查础知雨 2018-05-17 14:15:30
矛盾集中,选择两难
手机用户3239 2018-05-17 13:56:48
目前就抑制房价涨幅而言,没有比限价更直接的政策了。
梦醒宁静 2018-05-17 13:31:14
房价又涨了吗
甜果 2018-05-17 13:03:40
一二手房价倒挂导致新房出现巨大的投资需求以及各种市场乱象
手机用户2433 2018-05-17 11:40:39
你们幸福吗?
3758 2018-05-17 11:22:54
应该能吧。。
云行雨施 2018-05-17 10:55:16
肯定会的,地方政府是想让房价上涨
手机用户0219 2018-05-17 10:50:10
目前就抑制房价涨幅而言,没有比限价更直接的政策了。但有些城市在引进人才和限制房价的双重举措下,房价被进一步推高。。。
qqq 2018-05-17 10:26:48
有人口流入就需要房子
手机用户0588 2018-05-17 10:11:08
房价要下降难,中国人多
手机用户0367 2018-05-17 09:57:54
房价能不涨吗?土地有限,人无限
2018-05-17 09:33:28
就是为了抬高房价。
miya 2018-05-17 08:57:37
约谈没用,得约架
手机用户9892 2018-05-17 08:27:59
中国的房价就没稳定过
阿尔山 2018-05-17 08:13:24
引进人才,给房诱饵
dory 2018-05-17 08:07:48
买不起买不起
MayMay 2018-05-17 07:54:47
倒挂现象很正常
君子理财 2018-05-17 07:35:10
引进人才!
西去流沙 2018-05-17 06:56:37
这个结果是显而易见的
手机用户0860 2018-05-17 06:33:32
房价是恒大值!
阿星 2018-05-17 05:57:35
房价跌是个笑话
手机用户6280 2018-05-17 05:07:56
一边新房限价一边引进人才,结果房价涨了,
秋水无痕 2018-05-17 04:47:33
限制房价都是骗小孩子玩的
手机用户4127 2018-05-17 00:21:26
房价太高了
手机用户4765 2018-05-16 23:33:30
房价上涨这是必然,这就是我的国!
圈圈权 2018-05-16 22:47:44
这个很难说
9187 2018-05-16 22:42:11
房价都没变过
手机用户3725 2018-05-16 22:34:32
骗人的啊
多伦多之春 2018-05-16 22:04:57
对于我来说是灾难
阳光娇子 2018-05-16 21:51:05
买房不是那么简单
戏剧诡计 2018-05-16 21:45:19
稳定好心情
静静 2018-05-16 21:36:02
不把鸡蛋放在一个篮子里
手机用户4281 2018-05-16 21:31:43
一步一步的学
手机用户3744 2018-05-16 21:26:54
为啥要搞这么复杂
沉沉 2018-05-16 21:25:57
苦了刚需,开盘1000套,排队等摇号的队伍绵延了几公里
不爱你何伯 2018-05-16 21:11:00
静观其变
赫赫 2018-05-16 20:18:34
房价是工薪阶层永远的痛!
李玉 2018-05-16 20:17:09
已经买不起房了
终极之幻想 2018-05-16 19:31:01
房价不涨就不合理了
手机用户5310好 2018-05-16 19:30:47
写了挺好,
醉酒的探戈 2018-05-16 19:08:47
左右互搏,形象
酒干倘卖无 2018-05-16 18:53:31
写得挺好
手机用户8912 2018-05-16 18:31:06
跌了才好
手机用户7891 2018-05-16 18:30:44
房价还是能稳定的
癫佬 2018-05-16 18:27:31
小心点儿
御剑莲师 2018-05-16 18:16:13
不指望了
烟雨江南 2018-05-16 18:09:11
人口增量的地方,房价肯定涨。
真宵 2018-05-16 18:05:39
理财要谨慎
杨光明媚 2018-05-16 18:01:43
房价涨也真政府跌也政府
2018-05-16 17:51:11
买合算还是租合算
手机用户7441 2018-05-16 17:38:19
这样们吗?
向阳花 2018-05-16 17:34:06
西安的房价涨得好猛!
2018-05-16 17:29:55
都在涨呀
手机用户6436 2018-05-16 17:26:10
就点不一样。
手机用户5806 2018-05-16 17:24:21
又是房价
香宝儿 2018-05-16 17:23:09
越限越涨。。。
幻化星仙 2018-05-16 17:21:18
房价还眚高。
武广高铁 2018-05-16 17:09:38
房价大城市一直涨啊
手机用户1941 2018-05-16 17:09:09
人来了好卖房
敏敏爱学习 2018-05-16 17:06:53
持续关注
手机用户6653 2018-05-16 17:06:36
太高了啊
手机用户4417 2018-05-16 17:03:57
确实是被推高了
手机用户7709 2018-05-16 17:00:00
涨了不少
手机用户5271 2018-05-16 16:56:14
确实是涨了
艳free 2018-05-16 16:54:41
招人是假关键卖房子
2018-05-16 16:51:19
钱太多了
手机用户4759 2018-05-16 16:50:50
人才很多
手机用户1956 2018-05-16 16:48:20
哪有什么人才
手机用户2128 2018-05-16 16:47:29
越限越涨
国家烟草专卖局 2018-05-16 16:41:44
都在涨啊
快捷通 2018-05-16 16:40:47
就是变相就是
我的号 2018-05-16 16:39:16
本科就算人才了?
手机用户3565 2018-05-16 16:38:28
限价为啥限不住呢?一直涨……
须菩提祖师1988 2018-05-16 16:37:27
房价暴涨
清清 2018-05-16 16:36:04
房价会跌吗
手机用户3813 2018-05-16 16:35:16
什么叫人才