当前位置: 菜鸟理财 > 资讯 > 宏观经济
多个二三线城市售租比超一线!社科院预警风险
作者 : 定军 2018-05-15 16:30:01 15108 73

核心提示:2018年1月,厦门房价的中位数超过了一线城市广州,杭州、南京、天津的房价与广州也极为接近。而从房价与租金的比值来看,不少二三线城市已经超过了北上广深……

5月14日,社科院城市所发布了房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。

报告显示,2018年1月厦门的住房价格中位数达到了每平方米3.7万多元,已经超过了一线城市广州,杭州、南京、天津的住房价格中位数是每平方米2.8万多元,与广州只有每平方米一两百元的差距。

如果从房价与租金比来看,2018年1月厦门、廊坊、惠州、石家庄、合肥、南京都超过了北上广深。

这些数据显示,不少二三线城市的房地产风险在上升。上述蓝皮书认为,很多二三线城市房价上升过快具有巨大风险。为此,购房者应注意规避追高。由于一线城市房价增速持续低于二三四线城市,一线城市与二三四线城市的价差将有所缩小。

“随着去库存刺激政策的逐渐退出,变为紧缩的调控,预计2018年下半年三四线城市(房地产)市场有可能会出现一波较大的回调。”5月14日,中国社科院城市所不动产室主任王业强在上述发布会上表示。

售租比失衡

如果从售租比来看,不少二三线城市的表现让北上广深难以“望其项背”。

上述报告数据显示,2018年1月房价与租金比值最高的是厦门,达到了惊人的1100。这意味着,当房价与租金分别保持不变时,将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值,则租金回本期还将更长。

房价与租金比超过一线城市的还有廊坊,达到了883。惠州、石家庄、合肥、南京分别为844、824、746、653。

从一线城市来说,上海该比例为644,深圳为627,广州为600,北京为594。简单计算,一线城市房价与租金比值最低的北京,租金回本年限为49.5年,年租金收益率约为2%。而苏州、青岛、济南、天津的上述数据均超过了北京。

上述报告指出,国际房价与租金比例一般在200-300,中国城市一般都远超300的比值。

相对于住房销售价格,住房租赁价格的变化一直较为平稳。住房销售价格与租赁价格的失衡,一方面有投机炒作的因素,另一方面有租赁住房保障低、租购权益相差悬殊等原因。

交行金融研究中心高级研究员夏丹指出,很多二三线城市房价去年以来涨幅高,房价绝对水平的确没达到北上广深的水平,但由于租金不高,导致房价与租金比值偏高。

一些城市的限购限价等措施,甚至导致了价格的扭曲。“一些地方因为高于某一个价格的新建住宅不能卖,结果二手房远高于一手房价格,看起来很低的一手房价格存在很大的寻租空间。”她说。

很多二线城市经济发展并不快,一季度经济增速甚至低于5%,有的城市甚至遭遇常住人口净流出。在这样的背景下,为何最近一段时期房价仍然上涨?

中国人民大学教授陶然指出,根本的原因是地方政府对于土地采取了垄断的措施。 “如果不打破这个垄断,那么房地产价格非常高的问题是解决不了的。”

针对二三线城市部分涨幅大,以及房价总水平以及房价与租金比超过一线城市的情况,上述报告给出了预警风险。

该报告表示,不仅一二线城市需要坚持调控,三四线城市也需要加强市场管控。

报告指出,过去一年,三四线城市房价出现了大面积的快速上涨。相对于一二线城市,三四线城市房价上涨更容易出现泡沫化现象。需要加强对三四线城市房地产市场稳定性的监控,督促政府根据市场发展与供需结构变化,及时出台稳定市场的政策。

防止房价大起大落

2016-2017年,一线城市出台了有史以来最严格的市场调控政策。2018年,它们仍将“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。这使一线城市的房价得到了控制。

数据显示,2018年3月除了广州微弱上升外,北京、上海和深圳的新建住宅价格都是负增长。

而在部分二三四线城市,去库存政策尚未得到及时调整。三四线城市购房政策相对宽松,这使得它们承接了房地产投资的溢出。比如,2018年3月哈尔滨、大连、北海、西安、昆明的新建住宅价格都是两位数增长。

下一步,王业强指出,由于房地产调控政策不放松,一线城市和二线热点城市有可能会率先探底,三四线城市调整明显滞后于一线城市。

报告也表示,预计北京、上海等一线城市房价短期仍将延续当前跌势,难以出现有力反弹。前期房价快速上涨的二三四线城市房价,部分将出现下跌,购房者应注意规避追高风险。

此外,王业强建议“在土地供给方面,应当以人口规模作为增加居住用地的依据,土地供给的思路从‘以地控人’变成‘地随人供’的导向。”

上述报告也指出,部分二线城市目前土地购置面积较多。其中2017年35个大中城市购置面积最多的是重庆、合肥、长春,分别达到了1112.22万平方米、684.87万平方米、480.98万平方米,远超北京的413.3万平方米。另外郑州也有442.47万平方米,昆明有408.9万平方米,西安有328.07万平方米。

部分二线城市现在的土地供给,是未来商品房供给增加的有利因素,因此很多二线城市房价未来面临新的调整因素。

中国房地产评估师与房地产经纪人学会副会长柴强指出,目前房地产市场泡沫较高,存在杠杆率较高的问题。

“目前属于在‘刀尖’上的短期平衡,稍有风吹草动都会有很大的变化。它的不确定性,一个是有(价格)再暴涨的不确定性,也有大幅下降的不确定性。”

21世纪经济报道记者获悉, 2017年三四线城市房价的猛涨,棚改的货币化安置起到了很重要的推动作用。上述报告建议,适时退出棚改货币化安置政策,可对迅速升温的三四线城市房价起到釜底抽薪作用,避免市场大起大落。

互动:你们那儿的售租比大概是多少?你觉得售租比多少是比较合理的?

(文章内容属作者个人观点,不代表菜鸟理财立场,原文标题:《多个二三线城市售租比超一线!社科院预警房价追高风险》。)

文章来源/21世纪经济报道
菜鸟理财编辑/王萍
用户评论(73)
别默默地看了,发表一下你的意见吧~:)
手机用户0219 2018-05-17 10:51:33
房租涨势比房价还高呢😄
阳光 2018-05-16 15:08:27
有每平方米一两百元的差距。 如果从房价与租金比来看,2018年1月厦门、廊坊、惠州、
雪山飞兔 2018-05-16 11:39:06
唉,房价永远的痛
睿博 2018-05-16 11:11:49
房价一直是蹭蹭的涨
༉空空 2018-05-16 10:42:06
文章说:下半年三四线可能大回调
冰糖白开水 2018-05-16 09:48:43
买不起房子,只能租房住
手机用户0588 2018-05-16 09:45:23
一线火过了,轮二线了
手机用户1225 2018-05-16 09:24:49
这又会是什么信号呢?
手机用户1363 2018-05-16 09:23:34
租售比有用吗
qqq 2018-05-16 09:01:29
买房出租是不可能的,都是看中涨才买的
新华 2018-05-16 08:46:00
房价的控制博弈仍将继续
云行雨施 2018-05-16 06:48:45
没有大涨
手机用户0562 2018-05-16 06:45:59
三四线城市棚改政策促推房价暴涨
熊熊 2018-05-16 06:22:13
多谢提醒
漫秋 2018-05-16 06:17:57
租售比很低,因为房价涨幅高
深夜,烟陪伴 2018-05-16 05:56:11
反正是没法活了
君子理财 2018-05-16 05:50:09
中国的房啊
石头876 2018-05-16 02:13:35
买点药回来吧不要买房
慧慧124 2018-05-16 02:07:47
一切都是自己
手机用户4127 2018-05-16 00:24:19
房价太高了
2018-05-15 23:12:39
发展太畸形了
小兔滋滋 2018-05-15 23:12:33
廊坊人的苦
不爱你何伯 2018-05-15 22:53:25
不把鸡蛋放在一个篮子里
球球赛车 2018-05-15 22:48:48
这个有用吗
手机用户2918 2018-05-15 22:33:43
看看了,什么情况啊
情话已过期 2018-05-15 22:30:09
先下手,就是抢
酒干倘卖无 2018-05-15 22:24:46
不指望了
黄金粉条 2018-05-15 22:19:42
意想不到
巴莱克 2018-05-15 22:10:14
我只是一个吃瓜群众
校园 2018-05-15 22:05:47
在开玩笑吗
癫佬 2018-05-15 21:59:55
不大明白啊
神乃木 2018-05-15 21:55:07
先下手,就是抢
2018-05-15 21:48:30
暴富靠买房
御剑莲师 2018-05-15 21:45:28
干货不断
真宵 2018-05-15 21:38:59
小心地雷
来去无踪 2018-05-15 21:26:15
一个国家天天搞房子,现在房子都透支几代人几十年的收入了
手机用户3725 2018-05-15 20:39:18
为什么二三线还在涨
云舒海子 2018-05-15 18:59:55
谢谢你的分享
军18945973928 2018-05-15 18:56:31
谢谢你的分享
海15245977866 2018-05-15 18:52:22
谢谢你的分享
兔子快跑 2018-05-15 18:50:33
房价现在太吓人了
DHY 2018-05-15 18:44:13
售租比多少是比较合理的?
吴聊 2018-05-15 18:42:24
这样还不如租房??
姜秀荣 2018-05-15 18:36:58
极限的几线
手机用户7891 2018-05-15 18:31:53
我们那个地方小
手机用户8912 2018-05-15 18:31:00
没有这回事
手机用户7297 2018-05-15 18:29:40
房产的泡沫太大了
qiling 2018-05-15 18:18:41
说的都是老生常谈的东西了,但是有用吗?该涨还要涨,早就拿逻辑说不通了
qiling 2018-05-15 18:17:36
这是号召提高租金吗
追求完美 2018-05-15 18:06:17
我也不去
烟雨江南 2018-05-15 17:46:22
退出棚改货币化安置政策,可对迅速升温的三四线城市房价起到釜底抽薪作用,避免市场大起大落。
手机用户1941 2018-05-15 17:41:29
现在全国都在涨
手机用户6653 2018-05-15 17:37:36
二线现在也不低
手机用户3813 2018-05-15 17:35:33
北上广深看了都害怕
手机用户2433 2018-05-15 17:33:45
说这些没用的,浪费时间
手机用户7441 2018-05-15 17:33:26
会么说呀。
手机用户7709 2018-05-15 17:30:35
风险不怕呗
手机用户4896 2018-05-15 17:23:03
这还有风险?
手机用户5271 2018-05-15 17:22:49
超过一线了
手机用户4670 2018-05-15 17:21:12
不好说安。
手机用户4759 2018-05-15 17:18:52
涨吧涨吧
手机用户1956 2018-05-15 17:16:47
去库存呗
国家烟草专卖局 2018-05-15 17:14:23
说这个没用
手机用户7028 2018-05-15 17:13:23
对于房价的预警在中国有用吗
我的号 2018-05-15 17:12:00
预警有什么用
13305198695 2018-05-15 17:10:20
中国特色,永不破
须菩提祖师1988 2018-05-15 17:09:57
一直在预警
手机用户6286 2018-05-15 17:08:01
都吓人啊
手机用户4417 2018-05-15 17:07:34
病态的楼市
手机用户7410 2018-05-15 17:05:35
这玩意好像不适合中国
李玉 2018-05-15 17:05:20
有风险也有那么多人进场炒
yuu 2018-05-15 16:46:46
楼市这都是怎么了,用涨价呢?
18127009497 2018-05-15 16:43:25
预警也是风险