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京城房贷利率17个月5次上调,银行仍喊不赚钱
作者 : 张 歆 2018-05-15 17:01:02 843 91

核心提示:去年以来,房贷利率已经多次上调,即便是经过了五次调整,银行对如今房贷业务的性价比似乎依旧不满意,还说赚不到钱。

曾经被认为躺着赚钱的商业银行,如今却在抱怨占比较高的个人住房按揭业务不赚钱。

事实上,去年以来,房贷利率已经多次上调,甚至被市场解读为“定向加息”。

《证券日报》记者注意到,商业银行表面上的存款成本大多低于2%,利率超过5%的房贷业务不赚钱似乎难以成立。不过,银行业人士指出,银行真实资金成本高于财报数据,表外理财推高了银行揽储称本。

京城首套房贷款利率

去年以来5次上调

如果为房贷业务寻找一个年度关键词、甚至是跨年度关键词,“上调”或许是个不错的选择。

据《证券日报》记者统计,去年年初以来(迄今接近17个月),京城楼市的首套房房贷利率已经历了五次重要的上调:从之前的基准利率八五折优惠一路走高至基准利率上浮10%。

第一次调整是去年元旦后,北京绝大多数银行将首套房贷款利率折扣从八五折上调至九折;

第二次调整是在去年3月21日,北京地区16家银行率先将首套房贷款折扣从九折上调至九五折;

第三次调整的标志性事件是去年“五一”假期后,北京地区8家银行领头将首套房贷款利率折扣从九五折上调至基准利率,此后(当年端午节后),北京地区绝大多数国有大行、股份制银行、城商行的首套房贷款利率回到基准利率;

第四次调整发生于去年6月5日至今年五一之前,北京地区大多数银行陆续将首套房贷款利率在基准利率基础上上浮5%-10%;

第五次调整是今年“五一”以来,国有大行联手宣布实行首套房贷款利率较基准利率上浮10%,此后多家银行跟进,个别银行甚至上浮更高。

“八五折时期,银行房贷业务根本不赚钱,低于八五折更是赔钱”,一位股份制银行时任副行长去年3月底曾对《证券日报》记者表示,“银行住房按揭的目的还是在于获客。”

然而,即便是经过了五次调整,银行对如今房贷业务的性价比似乎依旧不满意。

“银行房贷利率多次上浮后的绝对值也不算高,毕竟负债端成本高企有目共睹。事实上,从长周期看,利率仍然处于较低水平,银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价,对住房贷款利率自主进行定价、扩大利率的浮动区间,总体上符合利率市场化的要求和趋势。此外,银行也考虑到市场的接受程度,近一年多也是在逐步进行重新定价。而且,相对于消费贷款等其他个人贷款业务,房贷业务的并不算赚钱”,在某股份制银行任职的李磊(化名)对《证券日报》记者表示。

存款付息率多数不足2%

房贷利率高于平均收益率

虽然商业银行坚称房贷业务“不赚钱”,但是财报中的付息率(也就是成本率)和收益率却似乎展示了另一个大数据故事。

据《证券日报》记者统计,26家上市银行中,有10家银行披露了2017年存款的付息率(注:根据存款指标进行计算,不包含同业拆入、已发行债券、同业存放、向央行借款、卖出回购、交易性金融负债等),其中仅南京银行超过2%,其余银行的付息率均在1.33%-1.91%之间。

具体来看,国有大行的资金成本较低,且差距不大。2017年年报显示,四大行的成本率最高仅为1.55%,最低为1.33%,且4家银行2017年的成本率均较2016年有所下降。

股份制银行方面,各家银行资金成本的高低差异较大。招商银行2016年和2017年的存款成本率均为1.27%。不过,其余股份制银行的成本率则在1.5%-2%之间,其中,有2家银行2017年成本率上升,1家持平,5家下降。

上市城商行中,有6家银行(成都银行、南京银行、宁波银行、江苏银行、上海银行、张家港行)披露了相关指标,分别在1.47%-2.06之间。

“商业银行最大的竞争优势恰恰是其低成本招揽资金的能力,也就是成本率水平的高低”,另一家股份制银行华南地区分行的金融市场业务负责人对《证券日报》记者表示,“这也是一直以来,多家银行强调存款立行的关键原因”。

而按照目前主流最新的房贷利率标准(基准利率上浮10%),利率水平大多超过了5.2%,与上市银行的成本相比还是拥有明显优势的。据融360统计,在其监测的35个城市中,今年4月份首套房贷款利率最低的是上海,为5.13%;最高的是郑州,为5.96%。

《证券日报》记者注意到,即便是与上市银行客户贷款及贷款的平均收益率相比,房贷业务依旧占据优势。本报记者统计发现,四大行的该项指标分别在3.91%-4.26%之间,股份制银行的该项指标均在4.35%-5.97%之间(仅平安银行超过5%);地方银行披露出来的指标大多在4.85%-5.91%之间,仅3家银行超过5%。

也就是说,在大中型上市银行贷款业务中占比10%-30%的住房按揭贷款业务的价格,已经远高于大多数这一定价银行的贷款业务均价。

不良贷款率低

银行缘何坚称不赚钱

如上所述,无论是从表内成本率还是收益率来看,房贷业务都是相对赚钱的,银行的顾虑是否源自于资产质量呢?

答案依旧是否定的。从银行披露出来的数据看,房贷业务的不良贷款率较低,资产质量较好。

招商银行2017年零售贷款的平均不良贷款率为0.89%,其中个人住房贷款业务仅为0.33%,而信用卡贷款的不良贷款率为1.11%;中信银行2017年进一步严格了个人不良贷款的确认标准,将个人住房贷款转入不良的逾期天数标准从181天缩短至91天。

即便如此严格,截至报告期末,该行个人贷款(不含信用卡)不良余额72.57亿元,不良贷款率为0.83%,比2016年年末下降0.18个百分点。建设银行作为唯一一家按揭贷款规模超过4万亿元的上市银行,其2017年个人住房贷款业务的不良贷款率仅为0.24%,较2016年年底下降了4个BP,此外,该行个人贷款及垫款业务的整体不良贷款率为0.42%。

那么,上市银行抱怨房贷业务不赚钱的底气究竟来自哪里?李磊表示,“银行的资金成本不仅仅是表内可以看到的数据,非保本理财等表外业务的资金成本是远高于表内的”。

去年银行非保本且非结构性的理财产品预期收益率持续走高,国有大行的产品收益率在3%-4.5%左右,股份制银行和地方银行则大多在4%-5.5%之间。再考虑到资金出表遇到的“强监管”,对于商业银行而言,这一资金成本价格相对于房贷业务确实没赚头。

此外,《证券日报》记者注意到,对于部分银行来说,存款出表理财化导致的成本上升已经是银行的潜在风险。

例如,吴江银行2017年年报在“可能面对的风险”项下提示,“国内银行业传统盈利模式是依靠存贷利差,在存款利率市场化加速推进的背景下,银行间的竞争持续加剧,同时,存款理财化趋势增强和互联网金融发展,持续分流了商业银行的低成本资金,我国银行业的平均付息负债成本逐年提升,净利差持续下降”。

不过,多数业内人士认为,资管新规已经落地,目前具有“刚性兑付”特征的预期收益型产品(占比近90%),必然在打破刚兑、推动“预期+净值”双轨并行模式中逐步向净值化模式转化,低风险的理财资金或回流向结构性存款等产品,商业银行定价权有望提升。

互动:你认为银行提高首套房贷款利率能够打击炒房的行为吗?

(文章内容属作者个人观点,不代表菜鸟理财立场。)

文章来源/证券日报
菜鸟理财编辑/沈文华
用户评论(91)
别默默地看了,发表一下你的意见吧~:)
手机用户6998 2018-07-12 17:37:20
不能够。
karry 2018-06-01 14:34:23
感兴趣可投资
梦醒宁静 2018-05-31 13:49:28
有什么办法吗
手机用户4158 2018-05-31 13:27:26
如果为房贷业务寻找一个年度关键词、甚至是跨年度关键词,“上调”或许是个不错的选择。
手机用户4358 2018-05-31 13:14:41
京城楼市的首套房房贷利率已经历了五次重要的上调:
手机用户5310好 2018-05-21 09:49:24
反正买不起
夭夭 2018-05-16 16:03:56
反正买不起
水默含声 2018-05-16 13:15:18
我觉得有点难
手机用户5307 2018-05-16 13:10:46
个人认为不可能
手机用户8077 2018-05-16 11:29:29
背靠大山,银行还想怎么赚钱哦?
阿尔山 2018-05-16 11:23:42
银行对钱的贪婪无止境
吾心安处 2018-05-16 10:24:25
银行不赚钱谁赚钱?谁信啊?
手机用户0367 2018-05-16 10:20:28
严厉调控
手机用户0219 2018-05-16 10:15:04
银行养那么多高薪人,给的存款利率又是那么的低,房贷利率再涨高都赚钱不了?!。。。
手机用户6983 2018-05-16 09:59:30
房子一定要管住
手机用户0588 2018-05-16 09:44:49
房控政策越来越严
手机用户6446 2018-05-16 09:20:22
银行当然不赚钱啊
qqq 2018-05-16 09:02:29
可以打击刚需
2018-05-16 08:24:56
还是不赚钱吗
阳光 2018-05-16 07:45:55
指出,银行真实资金成
虎哥 2018-05-16 06:54:32
垄断行业保护伞下的特色
棋子 2018-05-16 06:43:55
房贷都这么高了还说不挣钱?
手机用户7985 2018-05-16 06:40:18
那么多钱哪去了
风平浪静 2018-05-16 06:01:15
去年以来,房贷利率已经多次上调,即便是经过了五次调整,银行对如今房贷业务的性价比似乎依旧不满意,还说赚不到钱。
深夜,烟陪伴 2018-05-16 05:55:36
继续调继续控
A霍兴军 2018-05-16 05:29:12
不能啊?房价又不是银行说了算
手机用户6631 2018-05-16 05:26:03
一切都会好的
shouji 2018-05-16 05:18:51
这么高的房贷款利率还是有这么多的人去买房,而且房价是越来越高。
雁南飞 2018-05-16 03:17:26
经济下滑,直接转给你
福云6928 2018-05-16 02:15:20
一切都会好的
手机用户1872 2018-05-16 00:19:50
买房不容易
手机用户2690 2018-05-15 23:44:37
贷款利率是不高
启超 2018-05-15 23:38:13
或许是银行员工工资太高了
洞庭蛟龙 2018-05-15 23:30:44
贷款买房惨了
2018-05-15 23:12:05
那么钱哪去了
00菜鸟🐦 2018-05-15 23:03:21
这下子可闹翻了
累了困了 2018-05-15 22:41:45
持续关注中
手机用户2918 2018-05-15 22:33:23
看看,利率的事
手机用户1268 2018-05-15 22:19:10
躺着赚钱赚惯了
Young_嘉 2018-05-15 22:16:43
感谢您的分享哈
黄金北鼻 2018-05-15 22:15:15
已经收藏
手机用户2118 2018-05-15 20:46:02
整成高利贷
限量版 2018-05-15 20:43:02
不可能,
2018-05-15 20:15:04
希望不会
2018-05-15 20:14:20
不能吧!!
小布丁 2018-05-15 20:10:13
住到老家去
123456 2018-05-15 20:02:39
买房难啊
手机用户1250 2018-05-15 19:15:32
银行最坏了啊
暖萌小兔几 2018-05-15 19:06:41
银行太烦人了
手机用户7002 2018-05-15 19:05:36
提高房贷利率不能遏制房价,有钱人不用房贷
天注定 2018-05-15 18:59:51
买不起房
手机用户0921 2018-05-15 18:52:39
刚需怎么办,一刀切
手机用户1096 2018-05-15 18:52:14
影响了我们刚需
兔子快跑 2018-05-15 18:50:15
银行日子不好过啊
姜秀荣 2018-05-15 18:36:34
利率市场化
手机用户7297 2018-05-15 18:29:18
利率上调的太高了
醉酒的探戈 2018-05-15 18:19:07
回家买房子
漫秋 2018-05-15 18:15:52
首先打击的是刚需吧
Free Loop 2018-05-15 18:13:01
自己风控不好
qiling 2018-05-15 18:12:52
既然不赚钱,干脆别干了,不是更好,省的忙半天还白忙
胡撸胡撸瓢 2018-05-15 18:12:35
利率以后还会涨的!
手机用户3226 2018-05-15 18:12:17
都进房地产
一只小菜鸟 2018-05-15 18:11:29
钱不嫌多
手机用户6019 2018-05-15 17:55:38
不是真的
手机用户9082 2018-05-15 17:50:21
没人嫌钱多……i银行也不例外。
幻化星仙 2018-05-15 17:49:43
明天彩它。
手机用户6436 2018-05-15 17:45:08
可收这样。
烟雨江南 2018-05-15 17:43:58
根本无济于事,蜻蜓点水而已。
控制欲 2018-05-15 17:40:48
涨吧 多涨点。
手机用户1941 2018-05-15 17:39:00
调了好多次了
手机用户2128 2018-05-15 17:38:32
房价还在涨
手机用户1344 2018-05-15 17:38:05
这是什么原因啊
手机用户1344 2018-05-15 17:37:55
为什么这样呢
手机用户6653 2018-05-15 17:36:59
银行就这样
手机用户3813 2018-05-15 17:34:48
买房难啊
手机用户7441 2018-05-15 17:32:56
不者才会。
手机用户7709 2018-05-15 17:29:32
不可能不挣钱
娜娜 2018-05-15 17:29:07
不一定吧,炒房者有炒房者的路数。
2018-05-15 17:22:34
压力好大呀
手机用户5271 2018-05-15 17:20:53
没有办法
手机用户4670 2018-05-15 17:20:36
刮了和难呀
手机用户4759 2018-05-15 17:17:55
他说什么你都信
手机用户1956 2018-05-15 17:15:59
定向加息啊
国家烟草专卖局 2018-05-15 17:13:44
调了好多次了
我的号 2018-05-15 17:11:25
不挣钱吗
13305198695 2018-05-15 17:10:40
太贪心了吧
杨光明媚 2018-05-15 17:09:59
银行习惯了躺着赚钱
须菩提祖师1988 2018-05-15 17:09:29
银行太狠
手机用户4417 2018-05-15 17:06:54
一直在上调
手机用户7410 2018-05-15 17:06:00
那就别放贷款
手机用户6286 2018-05-15 17:03:21
怎么看都是赚钱