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一套200万的房子,在世界各国如何收房地产税?
作者 : 吴晓波频道 2018-03-10 09:01:02 34118 184

核心提示:房价的关键,始终在于供求关系。

每年两会,关于“房产税”或“房地产税”的问题,都是焦点。

最近几年是一年比一年说得更清楚,说明房地产税也确实真正进入了改革的通道。

今年全国人大记者会上,财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问,给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上,总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”,目前的进度,则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。

史耀斌副部长还特别强调了房地产税是“一种世界通行的税种”,中国的房地产税会参考其中共性制度性特点,比如按评估值来征税、会有一定税收优惠、收入归属于地方政府,因税基复杂而需要完备的税收征管模式等。

顺着这个思路,我们可以去研究一番各个国家的房地产税,然后总结出来相应的规律,来回答三个大家最关心的问题。

对什么资产/谁收税,是否包括土地?

房地产税分为两个环节,交易环节和持有环节。

对于交易税,争议并不大。在全世界的各个经济体,名字可能不一样,但针对交易的税一般都有。

➀ 美国、德国叫房地产交易税;

➁ 法国叫登记税及附加税;

➂ 英国、香港,叫印花税;

➃ 加拿大稍微特别一点,二手房转让叫房地产转让税,新房则叫商品和服务税。

大家在房地产税上纠结的问题,在于持有环节上,收的是“房产税”还是“房地产税”。

常见的观点,如果收的是“房地产税”,那么土地国有,不是个人所有,按所有权收税没有道理;如果是“房产税”,那么我们目前的房屋产权为70年,租了土地70年使用权,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格。

在已有的模式中,主要分为两种类型:

一种,是美国和日本这样的,土地私有。则土地和房产归总在一起,都作为不动产(或在更大范围内算作财产),以此为征税的对象,简单易行。

另一种,是英国和香港经济,土地是公有(英国在名义上是英王所有),其中香港与中国大陆的情况最为类似。

香港针对物业,收取三类持有税,分别是地租、差饷(正式应该叫土地税)和物业税:

➀ 地租:除了土地出让金之外,每年还要从土地收取的租金。

➁ 差饷:针对土地的使用权(而非所有权)收的税。

➂ 物业税:针对物业出租的税费,不出租则不用交。

其实,即便一次性收了几十年甚至上百年的租金,再对土地收取使用税,也还是可以的,关键在于,要收得合理。

要交多少税?家庭是否可以承担?

在持有税的税率上,美国的中间值在1.4%左右,同时还能抵扣个人所得税等税费,最后算下来,平均的税费,相当于美国家庭中位数收入的3%~5%。日本的税率则是1.4%,但土地和房产的评估值通常会在市价基础上打一个相当大的折扣。

与中国情况接近的香港,收取的则更少。税收的参照基数,不是房子+土地的价值,而是以类似物业的平均年租金。每年必须要交的差饷和地租,税率分别是5%和3%,平均相当于香港家庭支出的3%~4%。

香港和美国、日本在房地产税税收形式上虽然有所不同,但原则都是统一的,就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内,大致的范围就是家庭年收入或是支出的3%~5%。

比如日本,评估价格大约是市价的五至七成,此外,住宅用地200平方米以下的为“小规模住宅用地”,不动产税按课税标准额度的1/6征收,超过200平米的按照1/3,都市规划税则分别按照1/3和2/3。

如果一套用地不到200平的不动产,土地价值150万人民币,房子成本50万人民币,评估按照六成,则:

税费=200*0.6*1/6*1.4%+200*0.6*1/3*0.3%

最后可以算出,一年的税费为0.4万人民币。

在香港,一套200万房子的租金大约4万左右,如果自助,也税费为0.32万。

其实各个国家的税率仔细算算,都不算高。

在交易环节,税率情况差异就非常大了,

低的,低到几乎没有,比如美国的部分州,只有象征性的0.01%。

高的,为了调控楼市,可以高到几乎离谱,比如香港的印花税,买一次房子交税费就要脱层皮。

满足“香港永久居民”和“买首套物业”两个条件的,还算客气,收你15%。不满足的,比如非香港居民、企业购置物业或购置二套房,一次性收你30%。如果你是投机性买进卖出的,对不起,还要收惩罚性的额外印花税:

▷ 6个月内转手,收20%

▷ 6~12个月内转手,收15%

▷ 12~36个月内转手,收10%

交易费用之高,堪称辣手摧花,大陆房地产交易环节,尽管有7种税要交,但加起来与香港一比较,也算是很友好了。

全世界能成功征收的房地产税,都有几个基本特点:宽税基、少税种、低税率。中国目前情况则是反着来:

➀ 窄税基:中国的房产税一直都有,但其中包括住宅在内的90%是豁免的,只有10%的商用房要交物业税。

➁ 多税种:全流程共16个税种,土地开发建设环节7个,房产交易环节7个税种,持有环节2个。

➂ 高税率:即便不算土地出让金,占GDP 6%的房地产行业依然贡献了14%的税收。

中国房地产税改革的方向,就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担,则可能根据各城市情况自行确定。但一旦对居民持有房产收税,则应相应减少交易环节税负。

对房价有何影响?

很不幸,房地产税对房价的影响,可能远不如预期。指望靠税降房价的,不太现实,至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。

▷ 比如美国,房地产税在建国之初就已经确立,但在200多年中,房价始终处在长期上涨的通道中,在1980年代和1990年代加大免税力度,以及控制部分州税率后,房价也并未因此而快速上涨。

▷ 日本,在1950年代改革税制,之后征收1.4%的房地产税,然后60~80年代,日本的房价一飞冲天,并没有受到影响。

▷ 韩国,1990年推出物业税,继续维持高速增长一段时间后,增速出现一定回调。2005年再推出综合房地产税,房价出现短暂下滑,但之后又继续加速上涨。

▷ 香港,更不必说,除了房地产持有税,为了打击投机,交易的印花税一路提高到超高的程度,但房价始终在快速上涨。

房价的关键,始终在于供求关系。如果这一点没有根本性改观,房价如何在保证财政收入和对供求市场进行适度调节之间保持平衡,况且,房地产税在税基、税率、执行上也存在很多的不确定。

互动:你觉得房产税会怎么收?房价会降吗?

(本文已获授权转载,文章内容属作者个人观点,不代表菜鸟理财立场。)

菜鸟理财编辑/袁明武
用户评论(184)
别默默地看了,发表一下你的意见吧~:)
手机用户2641 2018-06-22 18:43:37
房价的关键,始终在于供求关系
手机用户6849 2018-06-21 15:41:56
买不起房的希望它跌。
手机用户0219 2018-06-20 11:08:22
中国土地国有,应该只能收取房产税吧😄
菲菲 2018-06-19 17:20:32
投资有风险
手机用户5424 2018-03-12 11:40:15
感觉房价不会降
小白 小黑 2018-03-12 10:58:31
希望降一下来
胜者为王7764 2018-03-12 10:48:43
还没开始吧
手机用户7637 2018-03-12 10:07:30
各国国情不一样
qqq 2018-03-12 08:47:06
地卖的差不多了,剩下的没买房子的都是穷人多,就从买了房子的那里再掏点钱出来╮(╯▽╰)╭
燃灯道长 2018-03-12 07:59:29
支持收税 反正我没房
酒店大全13403678266 2018-03-12 07:25:15
房价不涨就是好
Fevered handsome 2018-03-12 07:20:05
学习了!……哎……国情不同.……
手机用户4539 2018-03-11 23:32:08
还早的呢
手机用户0219 2018-03-11 23:16:14
房产交易的税收其实已经有点高了。土地出让金,印花税等好多门类的
手机用户7923 2018-03-11 22:00:41
房价不涨就是好是
云行雨施 2018-03-11 19:57:32
房子房子
不一样的我 2018-03-11 19:15:51
房产税的多少与当地的消费情况有关吧
手机用户3138 2018-03-11 18:03:42
希望能好吧
手机用户7242 2018-03-11 17:00:33
美国最多
手机用户3305 2018-03-11 16:47:25
中国特色一定好
手机用户2189 2018-03-11 14:33:41
房价不见得降,房租倒有可能高上去
再见 2018-03-11 14:30:56
可能不会吧
手机用户6026 2018-03-11 13:46:29
跟国外学费率不低,
手机用户3321 2018-03-11 13:43:37
国际一定收房产税,地段好的房子价格不会降,
好帮手 2018-03-11 13:19:46
我们这的房价都在涨,没有降的势头吗😊
杰克 2018-03-11 11:58:55
该收下房产税了,让炒房者无路可走
手机用户8234 2018-03-11 11:36:06
如何收房产税
手机用户7189 2018-03-11 11:24:42
如何收房产税
手机用户5980 2018-03-11 10:28:41
炒的太高了,求买不起。
香格里拉 2018-03-11 10:27:25
房产税出台,房价也不一定能降。
手机用户7228 2018-03-11 10:17:19
房价不会降的
鑫雨霏霏 2018-03-11 09:59:01
有税无税和我无关系
独醉库 2018-03-11 09:56:54
看看走过路过
手机用户6344 2018-03-11 09:30:50
好可怜。
手机用户9563 2018-03-11 08:43:44
欢迎房产税
敏敏爱学习 2018-03-11 08:43:25
受益匪浅
MNS 2018-03-11 08:32:20
我的国还算给力
手机用户0619 2018-03-11 08:30:19
中国快了
手机用户9997 2018-03-11 08:17:21
国外收税是因为产权是终身的
天蓝 2018-03-11 08:10:00
收税也不能控制房价上涨
酒店大全13403678266 2018-03-11 08:04:11
小昙城的房价太贵了吗
Li 2018-03-11 08:03:05
房子不是用来炒的
手机用户3063 2018-03-11 08:00:52
我们这的房价都在涨。没有降的势头
Yaslynn 2018-03-11 07:58:40
房地产税
MayMay 2018-03-11 07:31:44
房价不会因房产税下降
手机用户6825 2018-03-11 07:06:44
还是不太明白
眯着眼呵呵 2018-03-11 06:12:18
房子都没有!!!,
守望者 2018-03-11 06:00:54
税收可以相对抑制上升
棋子 2018-03-11 04:34:50
我们的房产税怎样征收呢?
手机用户1362 2018-03-11 04:23:16
我国的房产税怎么实行呢?
中国好布匹 2018-03-11 01:24:57
自住房赶紧买吧。
中国好布匹 2018-03-11 01:24:47
固定住流通环节。
手机用户8769 2018-03-11 00:41:22
很难降下来
L 2018-03-10 23:45:12
这边房价太贵了
神墨教育 口才~吴老师จุ๊บ 2018-03-10 23:26:20
难不难自己知道
A大鹏展翅 2018-03-10 23:20:09
真的很傻啊
马小薇 2018-03-10 23:10:53
房价难得降
四叶草 2018-03-10 23:06:41
房子感觉降不了
zyh 2018-03-10 23:01:50
房地产税,势在必行。
2018-03-10 22:38:53
人家外国收土地出让费么?
烟雨江南 2018-03-10 22:34:37
中国的房价,永远看不懂。
手机用户4418 2018-03-10 22:11:35
国内怎么不用这一招?
手机用户8182 2018-03-10 21:47:12
200万的房子在我们小地方都不算大房子了
2018-03-10 21:43:03
就想多收税
2018-03-10 21:35:16
不会吧?!!
手机用户7650 2018-03-10 21:24:17
持有房产征税
basic 2018-03-10 21:09:58
房产税一直没有出台
赤道雪 2018-03-10 20:28:49
不会降,以后说不定是奢侈品
武, 2018-03-10 20:27:45
房产税应收
手机用户9462 2018-03-10 20:15:15
不知道是不是好事
小布丁 2018-03-10 20:11:18
房产税来了,房价会降吗
手机用户8538 2018-03-10 20:11:05
房子会降价的
手机用户6271 2018-03-10 20:10:43
欢迎房产税
家有儿女 2018-03-10 20:04:40
房价会降的
手机用户1054 2018-03-10 19:56:19
房子一直在涨价
手机用户2110 2018-03-10 19:06:33
说不高买房时也交了不少。。。
danruo008 2018-03-10 18:32:13
越收税,房价越高。
Choice 2018-03-10 17:38:53
中国不愧为世界税收之最。
手机用户1678 2018-03-10 17:26:49
我们也要改吗?
终极之幻想 2018-03-10 16:52:26
大收特收
手机用户3566 2018-03-10 16:39:34
看来房地产税反而要推高房价了
手机用户7691 2018-03-10 16:34:18
买房很艰难
好运 2018-03-10 16:16:53
有税也买房
李明 2018-03-10 15:23:23
没有啥用处。
梁楚楚(梁超容)D一1304 2018-03-10 15:00:09
二百万的房
手机用户7085 2018-03-10 14:49:48
如何收房产税
饕餮 2018-03-10 14:48:08
收到你怀疑人生
周辰语 2018-03-10 14:40:27
一直都有
小清 儿 2018-03-10 14:35:55
价的关键,始终在于供求关系。
花开半夏 2018-03-10 14:35:41
买房还要税吗
手机用户3542 2018-03-10 14:32:31
房价的关键,始终在于供求关系。
年少梦未了 2018-03-10 14:30:28
房价的关键,始终在于供求关系。
万事屋 2018-03-10 14:22:11
中国最贵
手机用户5224 2018-03-10 14:19:39
感觉不会降
手机用户6065 2018-03-10 14:15:02
房产税要征收了么?
手机用户6461 2018-03-10 14:11:19
房子还是上涨快
手机用户8912 2018-03-10 14:11:04
看不到的,
手机用户7891 2018-03-10 14:10:37
降是最好的
文子 2018-03-10 14:08:15
房地产税,国家把标准拿出来,一视同仁,谁怕谁
lczhuandd 2018-03-10 13:45:21
要怎么收